¿Mi casa está en una zona inundable?Zonas de FEMA, costos del seguro y los cambios que vienen en los mapas para cualquier dirección de Northern Virginia
Escriba una dirección. Vea su zona inundable de FEMA en palabras sencillas, si un prestamista exigirá seguro contra inundaciones, cuánto pagan los dueños aquí y si los nuevos mapas preliminares la cambian.
El Potomac en Great Falls, con el agua alta· Great Falls, Fairfax County
Zonas inundables: FEMA, mapa copiado el 26 de octubre de 2026. Imágenes: imágenes conceptuales de lugares reales.
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Escriba una dirección arriba y elíjala de la lista, o toque Usar mi ubicación. Un marcador cae en el mapa y este panel le dice la zona, lo que significa para una hipoteca y cuánto pagan los dueños cercanos.
Toque la leyenda del mapa para mostrar u ocultar cada capa: las zonas, el mapa preliminar de FEMA y los reportes reales de inundaciones desde 2023.
Leyenda del mapa Toque para mostrar u ocultar
Acérquese para ver las zonas calle por calle. Acérquese más y cada casa se ilumina por su propio contorno: rojo si alguna parte toca una zona de riesgo alto, naranja para X sombreada, amarillo a menos de unos 250 pies. Toque una casa para ver su respuesta. Los contornos son las huellas de edificios de FEMA (USA Structures); la determinación de inundación del prestamista es la respuesta oficial. La Zona X sin sombrear (riesgo bajo) es todo lo que no tiene color. El mapa preliminar cubre Fairfax County y Prince William County, donde FEMA ha publicado uno; aparece cuando se acerca. Toque un punto de reporte de inundación para leer lo que registró el Servicio Meteorológico allí.
Elija la dirección de la lista. El marcador cae en el mapa de inundaciones de FEMA y la respuesta aparece al lado.
Actualizado el 26 de octubre de 2026Mapa de inundaciones de FEMA copiado el 26 de octubre de 2026Primero la herramienta, luego una lectura de 5 minuto
Respuesta rápida
Las zonas inundables de riesgo alto de FEMA (A y AE) siguen los arroyos, ríos y el Potomac con marea de Northern Virginia: terrenos con una probabilidad de 1% de inundarse en cualquier año. Una casa dentro de una necesita seguro contra inundaciones para casi cualquier hipoteca.5 Los dueños aquí pagaron una mediana de $1,292/año por una póliza federal en una zona de riesgo alto y $594/año fuera de ella.3 Aun así, 57% de los 1,501 reclamos de inundación pagados aquí desde 2000 estaban fuera de las zonas de riesgo alto,4 y Fairfax County y Prince William tienen nuevos mapas preliminares en camino.2 Escriba una dirección arriba para ver dónde cae.
El riesgo de inundación en Northern Virginia, en seis números
Mapas, pólizas y reclamos de FEMA; leyes de Virginia y federales; revisado el 26 de octubre de 2026
Costos: lo que pagaron los dueños por una póliza del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones en una casa unifamiliar o casa adosada (sin condominios) que empezó entre el 1 de septiembre de 2025 y el 31 de agosto de 2026, prima más cargos, en los condados de Fairfax, Loudoun, Prince William y Arlington y en las ciudades de Alexandria, Fairfax, Falls Church, Manassas y Manassas Park.
En una zona inundable, o cerca de una
Lo que significa estar en una zona inundable, o justo afuera.
FEMA traza sus líneas según qué tan alto subiría una inundación poco común. Elija una tormenta, o toque reproducir, y vea el agua subir junto a tres casas: una dentro de la zona de riesgo alto, otra a 50 pies afuera y otra cuesta arriba.
El agua llena la Zona AE, la línea de riesgo alto que usan los prestamistas. La casa A se inunda. Probabilidad de al menos una en una hipoteca de 30 años: 26%, más o menos 1 de cada 4.
- AEn la zonaZona AE, riesgo altoAgua adentro
- BJusto afueraX sombreada, 50 pies más allá de la líneaAgua en el patio
- CCuesta arribaZona X, riesgo bajoSeco
- Cauce de alivio
- Riesgo alto (A, AE)
- Moderado (X sombreada)
- Riesgo bajo (X)
Un dibujo, no a escala. Las líneas reales siguen el terreno y los estudios de inundación de FEMA; la revisión de dirección de arriba le da a una casa real su zona real.
Dentro, cerca o lejos: lo que cambia para el dueño
Costos: factura anual mediana de una póliza federal de inundación para una casa unifamiliar o casa adosada en Northern Virginia, septiembre de 2025 a agosto de 2026, en una zona de riesgo alto y fuera de ella.3 Con Risk Rating 2.0, en vigor por completo desde el 1 de abril de 2023, el precio federal mira la casa misma, no solo la zona: con qué frecuencia le llegan las inundaciones, a qué distancia está del agua, a qué altura está y cuánto cuesta reconstruirla.10
Cada zona del mapa de FEMA
| Zona | Qué significa | Seguro contra inundaciones para una hipoteca |
|---|---|---|
| Cauce de alivio de la Zona AE | El cauce del arroyo o río y el terreno justo al lado que lleva el agua de la inundación. Construir aquí está muy limitado. | Obligatorio (riesgo alto). |
| Zona AE | Una probabilidad de 1% de inundarse en cualquier año (la “inundación de 100 años”). FEMA fijó la altura que alcanzaría el agua. | Obligatorio (riesgo alto). |
| Zona A | Una probabilidad de 1% de inundarse en cualquier año (la “inundación de 100 años”). FEMA no ha fijado aquí una altura de inundación. | Obligatorio (riesgo alto). |
| Zona X sombreada | Fuera del área de inundación de 100 años, dentro de la de 500 años: una probabilidad de 0.2% de inundarse en cualquier año. | No es obligatorio por regla federal. A menudo vale la pena. |
| Zona X | Fuera de las áreas inundables que mapeó FEMA. Riesgo bajo no es riesgo cero: una lluvia fuerte, un desagüe tapado o un sótano bajo todavía pueden inundarse. | No es obligatorio por regla federal. Cuesta menos. |
Una inundación de 1 en 100 no ocurre una vez por siglo
“Inundación de 100 años” significa una probabilidad de 1% en cualquier año, todos los años. Durante los años que tenga una casa, las probabilidades se suman. Deslice hasta los años que piensa quedarse.
Las probabilidades son la probabilidad anual de FEMA a lo largo de los años: 1 menos 0.99 elevado al número de años para una inundación de 1%, 0.998 para una de 0.2%. Suponen que la probabilidad anual se mantiene igual.
Dónde están las zonas inundables
Pocas casas están dentro de una zona de riesgo alto. Muchas más están cerca de una.
Las zonas siguen los arroyos, ríos y la orilla del Potomac, así que se concentran en pocas subdivisiones. De las 524,874 casas unifamiliares y casas adosadas en los registros del condado en Fairfax, Loudoun y Prince William, 2,246 están dentro de una zona de riesgo alto de FEMA y 34,427 más a menos de 250 pies de una.9
961 en una zona de riesgo alto (0.3%)143 en X sombreada (0.1%)19,904 a menos de 250 pies de una (7.0%)
398 en una zona de riesgo alto (0.3%)128 en X sombreada (0.1%)5,773 a menos de 250 pies de una (5.0%)
887 en una zona de riesgo alto (0.7%)364 en X sombreada (0.3%)8,750 a menos de 250 pies de una (7.0%)
Barras estiradas 8 veces para que se vean las partes pequeñas. Cerca = fuera de ambas zonas, a menos de 250 pies de un área de riesgo alto.
Pueblos con más casas en una zona de riesgo alto
Porcentaje de casas unifamiliares y casas adosadas registradas dentro de una zona de riesgo alto, pueblos con 300 o más casas registradas, por código postal. McLean en rojo.
Subdivisiones con más casas en una zona de riesgo alto
- New Alexandria170 casasde 193 registradas (88%)
- Reflection Lake85 casasde 995 registradas (9%)
- Lake Braddock46 casasde 1,245 registradas (4%)
- Bel Air41 casasde 421 registradas (10%)
- Chalet Woods41 casasde 297 registradas (14%)
- Glenwood Manor37 casasde 467 registradas (8%)
- Shannon Station31 casasde 420 registradas (7%)
- Somerset At South Run30 casasde 122 registradas (25%)
- Mason Terrace26 casasde 131 registradas (20%)
- Kent Gardens22 casasde 138 registradas (16%)
- Merrifield View20 casasde 109 registradas (18%)
- City Park Homes18 casasde 524 registradas (3%)
128 de las 4,136 subdivisiones con nombre del condado tienen al menos una casa en una zona de riesgo alto.
- Broad Run Farms52 casasde 329 registradas (16%)
- Richland Acres19 casasde 104 registradas (18%)
- South Bank14 casasde 249 registradas (6%)
- Potomac Farms7 casasde 78 registradas (9%)
- Town Of Hillsboro7 casasde 46 registradas (15%)
- Leesburg Estates6 casasde 73 registradas (8%)
- Tyler Et Al Division6 casasde 6 registradas (100%)
- Virginia Knolls6 casasde 191 registradas (3%)
- Historic Selma Estates5 casasde 276 registradas (2%)
117 de las 2,336 subdivisiones con nombre del condado tienen al menos una casa en una zona de riesgo alto.
- Loch Lomond86 casasde 368 registradas (23%)
- Yorkshire Acres54 casasde 476 registradas (11%)
- Dale City48 casasde 13,657 registradas (0%)
- Marumsco Acres41 casasde 664 registradas (6%)
- Westgate Of Lomond32 casasde 1,176 registradas (3%)
- Marumsco Village21 casasde 774 registradas (3%)
- Lake Ridge20 casasde 6,569 registradas (0%)
- Loch Lomond Resub20 casasde 24 registradas (83%)
- Meadowbrook Woods18 casasde 479 registradas (4%)
- Marumsco Hills16 casasde 1,290 registradas (1%)
- Mcgrath Lake Jackson Shores14 casasde 68 registradas (21%)
- Mountain View14 casasde 51 registradas (27%)
128 de las 1,037 subdivisiones con nombre del condado tienen al menos una casa en una zona de riesgo alto.
Nombres de subdivisiones tal como los registra el condado. Una casa cuenta según dónde cae el punto de su registro del condado (el punto de la dirección en Fairfax, el centro del lote en Loudoun y Prince William); la determinación del prestamista mira el edificio mismo. Arlington y las ciudades no están en estos conteos: sus registros no dan subdivisión.
¿Por qué New Alexandria encabeza la lista de Fairfax County? El Potomac. Vea Detrás de la compuerta de marea a continuación.
Detrás de la compuerta de marea
En la orilla del Potomac, el riesgo es el río, no el arroyo.
New Alexandria, Belle View y River Towers están en terreno bajo junto al Potomac con marea, al sur de Old Town en Fairfax County. Aquí las inundaciones vienen del río: marejada ciclónica de huracanes y tormentas del noreste, y mareas extremadamente altas. El condado opera una compuerta de marea y una estación de bombeo que la contienen, hasta cierto punto. Toque para subir el río.21
Un huracán o una tormenta del noreste empuja el Potomac hacia arriba. La compuerta de marea del condado lo contiene y la estación de bombeo saca el agua del arroyo al río. Esto funciona hasta una tormenta de unos 25 años.
Flecha roja: bombas encendidasUn dibujo, no a escala
Comprar aquí: seguro contra inundaciones
$1,290/año
170 de las 193 casas en los registros de Fairfax County en New Alexandria están en una zona de riesgo alto de FEMA,9 así que allí el seguro contra inundaciones es obligatorio con casi cualquier hipoteca.5 Los dueños de Fairfax County en una zona de riesgo alto pagaron una mediana de $1,290/año por una póliza federal, de septiembre de 2025 a agosto de 2026; una casa tan cerca del río puede costar más.3 Siempre es una póliza aparte, no parte del seguro del hogar, y una nueva empieza 30 días después de comprarla, salvo que se compre para el cierre del préstamo.7
Lo que pasó aquí y lo que viene
- Septiembre de 2003La marejada ciclónica del huracán Isabel inunda 160 casas y 60 condominios en Belle View, New Alexandria y River Towers.21
- 29 de octubre de 2021Llega una marejada ciclónica con lluvia. El condado instala bombas móviles detrás de la compuerta de marea para bajar el agua.21
- 2022El Cuerpo de Ingenieros del Ejército de EE. UU. propone un muro contra inundaciones de 6.5 pies, con fondos federales, a lo largo de Boulevard View.21
- HoyNo hay muro planeado. El Cuerpo lo descartó, su único muro propuesto: el lugar de Boulevard View no obtuvo apoyo local y el Servicio de Parques Nacionales no permitirá uno a lo largo de la George Washington Memorial Parkway.21
Lo que ayuda y lo que no
Lo que ayuda
- Seguro contra inundaciones, comprado mucho antes de la temporada de tormentas: la espera de 30 días significa que no se puede comprar la semana en que viene un huracán.7
- La Asistencia para Mitigación de Inundaciones de Fairfax reembolsa la mitad de un arreglo contra inundaciones en la casa, hasta $5,000 una sola vez. El programa
- Alertas de Fairfax. El personal del condado revisa la compuerta de marea y la estación de bombeo antes de una tormenta; las alertas le avisan cuándo mover el carro y subir las cosas del piso. Inscríbase gratis
Lo que no ayuda, según el condado
- Los sacos de arena sirven solo para agua de hasta unos 2 pies, y un anillo de sacos alrededor de una casa puede atrapar el agua contra ella.21
- Tuberías pluviales más grandes. Cuando el río está alto, las tuberías ya están llenas y no tienen adónde drenar.21
- Restaurar Dyke Marsh puede suavizar las olas, pero no bajará una marejada ciclónica.21
Revíselo usted mismo
De la página de inundaciones costeras de Fairfax County.21 Las probabilidades de 30 años llevan el 4% anual del condado a lo largo de 30 años: 1 menos 0.96 elevado a 30.22 El mapa del condado muestra sus propias capas de riesgo de inundación23; para un préstamo, la determinación de inundación del prestamista en el mapa de FEMA es la respuesta que cuenta.
Cuánto cuesta aquí el seguro contra inundaciones
Lo que de verdad pagaron los dueños aquí, según los registros de FEMA.
Cada póliza federal de inundación para una casa unifamiliar o casa adosada que empezó entre el 1 de septiembre de 2025 y el 31 de agosto de 2026: la factura anual mediana, prima más cargos, por área y zona.3
Mediana: la mitad pagó menos y la mitad pagó más. Estas son las pólizas que eligieron los dueños, con su propia cobertura y deducibles; una cotización para una casa dada puede quedar muy por encima o por debajo. En una zona de riesgo alto, la mitad del medio en Northern Virginia pagó de $903 a $1,774 al año. El seguro privado contra inundaciones es otra opción.
Inundaciones fuera de las zonas
La mayoría de los reclamos de inundación aquí vinieron de fuera de las zonas de riesgo alto.
Las inundaciones repentinas después de un aguacero llenan calles, desagües pluviales y sótanos lejos de cualquier arroyo. Los registros de reclamos de FEMA lo muestran.4
57% de 1,501 reclamos de inundación pagados en Northern Virginia desde el 1 de enero de 2000 fueron para edificios fuera de las zonas de riesgo alto (azul claro). Se pagaron $31,274,992 en total; el reclamo mediano en una casa unifamiliar o casa adosada fue de $7,809.
2003Junio
2006Sept.
2011Julio
2019
Reclamos de seguro contra inundaciones pagados por año, pérdidas del 1 de enero de 2000 hasta la publicación de FEMA del 8 de septiembre de 2026. Las cuatro grandes: el huracán Isabel (18 y 19 de septiembre de 2003), 25 y 26 de junio de 2006, 8 de septiembre de 2011 y la inundación repentina del 8 de julio de 2019.
Inundaciones reales, los últimos tres años
Lo que de verdad pasó aquí y cómo terminó.
Northern Virginia recibe unos cuantos aguaceros casi todos los veranos e inundaciones de marea en el Potomac. El patrón desde fines de 2023: unas horas de calles cerradas, carros atascados en partes bajas, algunos sótanos mojados, rescates rápidos y mucho dinero que ahora va a soluciones.
Las historias, del propio registro del Servicio Meteorológico
17–18 de diciembre de 2023Fairfax, Loudoun, Prince William
Una lluvia larga e intensa. Little Bull Run superó su nivel récord de inundación en Artemus Road después de la medianoche; Accotink Creek llegó a inundación menor en Annandale; las calles junto a los arroyos cerraron durante la noche.
✓Little Bull Run volvió a estar por debajo del nivel de inundación a las 6:30 de la mañana.11
9 de agosto de 2024Frente al agua de Alexandria, Fairfax
La tormenta tropical Debby empujó el Potomac a una inundación de marea moderada en Old Town. Accotink Creek cubrió por un rato Woodburn Road.
✓El Servicio Meteorológico avisó de la marea con 2.5 horas de anticipación; el arroyo bajó del nivel de inundación a las 8:25 a. m.11
21–24 de septiembre de 2024Frente al agua de Alexandria
Tres noches de inundación de marea moderada por viento y mareas altas, sin ninguna tormenta.
✓Esta inundación de “día soleado” es justo lo que el nuevo plan del frente marítimo de Alexandria busca terminar (abajo).11
julio de 2025Alexandria, Tysons, McLean, Great Falls, Prince William
El mes más movido. 9 de julio: de 1.5 a 3 pies de agua cerca del Metro de Braddock Road, carros atascados en East Monroe Avenue. 14 de julio: rescates en el agua alrededor de Tysons y McLean; Accotink Creek subió 7 pies en una hora. 19 de julio: siete personas rescatadas de un carro en 2 pies de agua en movimiento en Old Dominion cerca de Great Falls.
✓Todos esos rescates terminaron bien: el Servicio Meteorológico no registró muertes ni heridos por inundación.11
6–7 de julio de 2026Prince William, Loudoun
Tormentas lentas dejaron de 2 a 4 pulgadas, hasta 6 en algunos puntos. Los sótanos de una calle se llenaron de agua hasta el pecho; Sudley Road cerró en Manassas Battlefield; un rescate en aguas rápidas en Kettle Run.
✓El Servicio Meteorológico lo llamó una inundación repentina aislada, de tormentas que se quedaron sobre el mismo lugar.11
3–4 de septiembre de 2026Alexandria, Fairfax
Una tormenta eléctrica durante la noche: 1.25 pulgadas de lluvia en Reagan National. Cinco personas rescatadas de las aguas en la George Washington Parkway; dos más varadas cerca de East Glebe Road. El viento tumbó árboles y cables eléctricos.
✓Los equipos de rescate sacaron del agua a las cinco personas.12
11 de octubre de 2026Alexandria, orilla de Arlington
Los restos de Isaías trajeron lluvia constante y un aviso de inundación costera para la orilla del río.
✓Un aviso, no un desastre: una advertencia para sacar los carros de las calles más bajas junto al agua.13
Toque Reportes de inundación en la leyenda del mapa de arriba para ver dónde se hizo cada reporte. El archivo del Servicio Meteorológico llega hasta el 7 de julio de 2026; las tormentas de septiembre y octubre de 2026 vienen de noticias locales.
A quién afectó: casas, negocios, calles
Casas
- Los sótanos se llevaron los golpes. Los reportes describen agua en sótanos de calles bajas después de aguaceros (oeste de Loudoun, mayo de 2025; Prince William, julio de 2026), no casas arrastradas.11
- Calles bajas y cruces de arroyos. Los mismos lugares aparecen una y otra vez: Woodburn Road en Accotink Creek, Artemus Road en Little Bull Run, Valley View Drive en Kettle Run.11
- Pocos reclamos de seguro. 17 reclamos federales de inundación pagados de 2024 a 2026 hasta ahora, contra cientos en los años de grandes tormentas.4 El seguro del hogar no cubre inundaciones, así que un plan para el sótano importa.
Negocios y calles
- El frente al agua de Old Town. 227 inundaciones de día soleado en Prince Street el año pasado (promedio de 20 años: 145) y 93 veces el río pasó su orilla (promedio: 37). La ciudad calcula los costos de inundación en $400,000 a $800,000/año.14
- Los trayectos al trabajo. El agua cerró la Ruta 1 en Dumfries, la rampa de la Ruta 29 a la I-66, Columbia Pike, Chain Bridge Road y la Ruta 28 mientras el agua estuvo alta.11
- La solución ya se eligió y avanza. El plan elegido para el frente al agua de Alexandria (de $145 a $165 millones, una sola vez) termina las inundaciones de día soleado y contiene el río hasta 6 pies.14
Cuando su teléfono dice “inundación repentina”
Vigilancia, aviso, emergencia: tres palabras, tres acciones distintas.15
Vigilancia de inundación repentina
Esté listo. Puede haber inundación repentina.
- Saque el carro de una calle que se inunda, y de un garaje bajo.
- Limpie las hojas del desagüe pluvial de enfrente y de las canaletas.
- Pruebe la bomba de sumidero; suba las cajas del piso del sótano.
- Cargue los teléfonos. Planee un camino a casa que evite los cruces bajos de arroyos.
Aviso de inundación repentina
Actúe ya. La inundación está ocurriendo o está por ocurrir.
- Vaya a un lugar alto y no salga a la calle si puede.
- Nunca maneje ni camine hacia agua en movimiento, y nunca rodee una barrera: puede que la calle debajo ya no exista.
- Si el agua sube dentro del carro, salga y súbase al techo, y llame al 911.
- Salga del sótano si entra agua cerca de los enchufes o del calentador.
Emergencia por inundación repentina
Poco común. Una amenaza grave para la vida.
- Vaya de inmediato al lugar más alto que pueda alcanzar.
- Llame al 911 si está atrapado. Espere ayuda en el punto más alto.
¿Qué tan hondo es demasiado hondo?
Suba el agua con el control. No puede ver qué tan honda está ni si la calle sigue ahí debajo. Más de la mitad de los ahogamientos por inundación ocurren en vehículos: dé la vuelta, no se ahogue.15
6 pulgadas de agua rápida pueden tumbar y arrastrar a un adulto.
Dibujado a escala de frente: un adulto de 5 pies 6 pulgadas, un carro pequeño de 58 pulgadas de alto, una SUV de 70 pulgadas de alto. Profundidades del Servicio Meteorológico Nacional: 6 pulgadas de agua rápida pueden tumbar a un adulto, 12 pulgadas pueden arrastrar un carro pequeño, de 18 a 24 pulgadas pueden arrastrar la mayoría de las SUV grandes, camionetas y camiones.
La buena noticia: ayuda y soluciones
Reciba la alerta primero: avisos locales gratis
Alertas gratis por texto y correo electrónico de cada condado y ciudad, con el tiempo y cierres de calles.20 Su teléfono también recibe por sí solo las Alertas Inalámbricas de Emergencia del Servicio Meteorológico.
Los mapas están cambiando
Fairfax County y Prince William tienen nuevos mapas de FEMA en camino.
Los mapas preliminares pasan algunas casas a una zona de riesgo alto y sacan a otras. Cuentan para los prestamistas solo cuando FEMA fija una fecha de vigencia. Toque Mapa preliminar de FEMA en la leyenda del mapa de arriba para ver las líneas preliminares; el panel de respuesta dice si el mapa preliminar cambia una dirección.
- 17 de septiembre de 2010Entra en vigor el mapa actual de FEMA de Fairfax County. El de Loudoun sigue el 17 de febrero de 2017; el de Arlington, el 16 de noviembre de 2023; el de Alexandria, el 11 de enero de 2024.1
- 24 de agosto de 2022FEMA publica mapas preliminares para Prince William County. El condado dice que el plazo esperado para los mapas finales es 2028.2
- 30 de agosto de 2024FEMA publica mapas preliminares revisados para Fairfax County, después de un periodo de apelación que cerró en 2022.2
- 25 de septiembre de 2026El preliminar más reciente de FEMA para Fairfax County, después de que una carta de resolución sobre la apelación de Tripps Run abrió un periodo de comentarios de 30 días. Lo siguiente: la Carta de Determinación Final de FEMA, y luego seis meses hasta el nuevo mapa.2
Compare las líneas viejas y nuevas en el Flood Map Changes Viewer de FEMA, y lea las páginas de los condados: Fairfax County (703-324-5500), Prince William County (703-792-7420).
Antes de comprar
Seis revisiones antes de ofertar por una casa cerca del agua.
Virginia le deja la revisión al comprador: la declaración de divulgación obligatoria dice que el vendedor no promete nada sobre zonas inundables y lo remite a la determinación del prestamista y a los mapas de FEMA.5
- Revise la dirección arriba.Anote la zona, el panel del mapa y si el mapa preliminar la cambia.
- Pídale pronto a su prestamista la determinación de inundación.Es la respuesta oficial para el préstamo y decide si el seguro es obligatorio.
- Pida una cotización de seguro contra inundaciones dentro de su periodo de inspección.Del programa federal (NFIP) o de una aseguradora privada. Una nueva póliza federal empieza 30 días después de solicitarla, salvo que se compre para el cierre del préstamo.7 Las pólizas federales cubren hasta $250,000 para el edificio y $100,000 para las pertenencias.8
- Pida un certificado de elevación.Muestra qué tan alto está el piso más bajo sobre el nivel de inundación de FEMA, lo que determina el precio. Puede que el vendedor tenga uno; si no, un agrimensor con licencia lo hace.
- Pregunte por inundaciones y reclamos pasados.Un vendedor que sabe que la casa es una estructura de pérdida repetitiva (dos o más reclamos federales de inundación de más de $1,000 en cualquier periodo de 10 años) debe decírselo.6 Mire el sótano, la bomba de sumidero y cómo drena el patio.
- ¿Justo en la línea?Si la casa está por encima del nivel de inundación, FEMA puede sacarla de la zona con una Carta de Enmienda del Mapa (LOMA). El certificado de elevación de un agrimensor es el primer paso.
Preguntas
Lo que la gente pregunta sobre zonas inundables y la compra de una casa.
¿Cómo sé si una casa en Northern Virginia está en una zona inundable?
Escriba la dirección en la casilla de esta página. Compara el lugar con el mapa de inundaciones de FEMA (la National Flood Hazard Layer) y le dice la zona en palabras sencillas, el panel del mapa y su fecha, y si los mapas preliminares de FEMA la cambian. Para una compra, el prestamista pide una determinación oficial de zona inundable; esa es la respuesta que cuenta para el préstamo.
¿Tengo que comprar seguro contra inundaciones si la casa está en una zona inundable?
Si el edificio está en una zona de riesgo alto (cualquier zona que empiece con A o V) y el préstamo viene de un prestamista regulado o asegurado por el gobierno federal, sí: la ley federal (la Flood Disaster Protection Act de 1973 y la National Flood Insurance Reform Act de 1994) obliga al prestamista a exigirlo. Eso cubre casi todas las hipotecas. Si paga en efectivo, o en Zona X sombreada o sin sombrear, usted decide.
¿Cuánto cuesta el seguro contra inundaciones en Northern Virginia?
En todo Northern Virginia, la póliza mediana del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones para una casa unifamiliar o casa adosada que empezó entre el 1 de septiembre de 2025 y el 31 de agosto de 2026 costó $1,292 al año en una zona de riesgo alto y $594 al año fuera de ella (registros de pólizas de FEMA, 6,470 pólizas). La mitad del medio pagó de $903 a $1,774 al año en la zona de riesgo alto. El precio depende de la casa: su altura sobre el nivel de inundación, sus cimientos y la cobertura, así que pida una cotización pronto.
¿Aquí se inundan casas fuera de las zonas inundables?
Sí. De los 1,501 reclamos de seguro contra inundaciones que FEMA pagó en Northern Virginia por pérdidas desde el 1 de enero de 2000, 57% fueron para edificios fuera de las zonas de riesgo alto. La mayoría vino de unas pocas tormentas: septiembre de 2003 (huracán Isabel), junio de 2006, septiembre de 2011 y la inundación repentina del 8 de julio de 2019. El seguro del hogar normal no cubre inundaciones.
¿Se inundan New Alexandria y Belle View?
Sí, sobre todo por el Potomac y no por la lluvia. La compuerta de marea y la estación de bombeo de Fairfax County protegen a New Alexandria, Belle View y River Towers de la marejada ciclónica hasta una tormenta de unos 25 años, una probabilidad de 4% al año y más de 70% en una hipoteca de 30 años, según las propias cifras del condado. El huracán Isabel inundó allí 160 casas y 60 condominios en 2003. Una propuesta de muro del Cuerpo de Ingenieros de 2022 se descartó, así que no hay muro planeado. La mayoría de las casas de New Alexandria están en una zona de riesgo alto de FEMA, donde una hipoteca exige seguro contra inundaciones.
¿Fairfax County va a tener nuevos mapas de inundación?
Sí, pero aún no están vigentes. FEMA publicó mapas preliminares para Fairfax County, revisados por última vez el 25 de septiembre de 2026, y para Prince William County en 2022; Prince William espera los mapas finales hacia 2028. Los prestamistas usan el mapa vigente hasta que FEMA fija una fecha de vigencia. Toque Mapa preliminar de FEMA en la leyenda del mapa de esta página para ver las líneas preliminares.
¿Un vendedor en Virginia tiene que decirme sobre inundaciones?
La declaración de divulgación de Virginia (Va. Code 55.1-703) dice que el dueño no promete nada sobre si la casa está en un área de riesgo de inundación y les dice a los compradores que revisen: la determinación de inundación del prestamista, los mapas de FEMA o el sitio estatal de riesgo de inundación. Aparte, un vendedor que sabe que la casa es una estructura de pérdida repetitiva (dos o más reclamos del NFIP de más de $1,000 pagados en cualquier periodo de 10 años) debe divulgarlo (Va. Code 55.1-708.2).
¿Se guarda mi dirección?
No. La dirección va al propio servicio de direcciones de Virginia (VGIN) para encontrar el lugar, y la revisión de inundación se hace en su navegador con archivos de mapas de este sitio. No se guarda nada de lo que escribe.
Su siguiente paso
¿Está viendo una casa cerca de un arroyo? Pregúnteme primero.
Envíeme la dirección por texto. Le diré lo que el mapa no dice: cómo aguantó esa calle las tormentas grandes, qué le hace el seguro contra inundaciones al pago mensual y cómo influye en el precio. En inglés o en árabe.
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