Hacer una oferta en Northern VirginiaQué ofrecer y las condiciones que ganan

En la primera semana de una casa, los vendedores aquí suelen recibir varias ofertas, y el 63% de esas casas se vendió por encima del precio pedido.¹ Las ofertas que ganan suelen combinar un buen precio con condiciones que le facilitan la vida al vendedor y le dan seguridad a la venta.

Algo que nunca envío: una "carta de amor" personal sobre su familia. Puede traer problemas de vivienda justa para todos los involucrados. Deje que hablen el precio y las condiciones.

Una cláusula de escalamiento (un anexo a su oferta) dice: ofrezco este precio; si el vendedor recibe una oferta real más alta, la supero por un incremento fijo, hasta un tope. Evita que pague de más cuando no hay competencia, y lo mantiene en la carrera cuando sí la hay.⁸

Tres cosas que debe decidir antes de usarla. Pida ver la oferta competidora que la activa. Elija un tope que de verdad pagaría, pensando en la tasación: el préstamo sigue a la tasación, no a su tope. Y sepa que a algunos vendedores no les gustan las cláusulas de escalamiento y simplemente piden a todos una oferta final.

Su prestamista envía a un tasador para confirmar que la casa vale el precio. Cuando una guerra de ofertas sube el precio, la tasación puede salir más baja. El préstamo se basa en el número más bajo, así que la diferencia sale de su bolsillo, a menos que renegocie o cancele. Una contingencia de tasación le da el derecho de hacerlo.

Con un préstamo VA o FHA, ese derecho ya viene incluido. La cláusula del VA dice que usted no está obligado a comprar, ni pierde su depósito de garantía, si el precio está por encima del valor del VA; aun así puede decidir seguir adelante.³ La cláusula de enmienda de la FHA funciona igual.⁴ Por eso el formulario de renuncia de NVAR indica que renunciar a la contingencia de tasación no aplica a los préstamos FHA, VA o USDA.⁸ Con un préstamo convencional, algunos compradores ofrecen cubrir una parte fija de cualquier diferencia para competir.

Su depósito de garantía va con la oferta y cuenta para su pago inicial en el cierre. Virginia no fija un monto; usted y el vendedor lo acuerdan en el contrato. Después de la ratificación, el corredor lo deposita en una cuenta de garantía (escrow) a más tardar el quinto día hábil bancario, salvo que el contrato diga otra cosa, o lo entrega al agente de garantía que nombre el contrato.²

Si la venta se cae, el depósito se libera solo cuando las dos partes lo acuerdan por escrito, un tribunal lo ordena o las propias condiciones del contrato lo permiten.² Ese es el verdadero trabajo de sus contingencias: mientras termine el contrato dentro de una de ellas, a tiempo y por escrito, su depósito vuelve. Si se le pasa un plazo, puede estar en riesgo. Antes de transferirlo, llame al agente de garantía a un número que haya buscado usted mismo: el fraude de transferencias ataca justo este momento.

Una contingencia de inspección le da un número fijo de días para inspeccionar la casa y actuar según lo que encuentre. Acortarla a unos pocos días suele ser mejor manera de competir que renunciar a ella.

Si renuncia a ella, no renuncia a los hechos: los vendedores en Virginia igual entregan la declaración de divulgación, y en una HOA aún puede cancelar dentro del período de revisión del certificado de reventa.⁹

¿Necesita un agente del comprador? Ninguna ley lo exige. Puede comprar por su cuenta, o trabajar con el agente del vendedor, que puede representarlo solo si usted y el vendedor lo aceptan por escrito, después de una explicación por escrito de lo que eso significa.⁶

Si trabaja con un agente, Virginia exige primero un contrato por escrito. Debe decir cuándo termina (90 días si no dice nada), qué hará el agente y cuánto y cómo se le paga.⁵ Desde agosto de 2024, los agentes de MLS como Bright también firman ese contrato con usted antes de mostrarle una casa.⁷ El pago es negociable y queda por escrito; a veces el vendedor paga una parte o todo, y lo hablamos en cada oferta.

Lo que aporta un agente al momento de ofertar: las ventas calle por calle que respaldan su número, una llamada al agente del vendedor para saber qué valora el vendedor, condiciones de contrato que protegen su depósito y el control de los plazos después de la ratificación.

La misma casa recibe ofertas distintas en meses distintos. En los últimos 24 meses, el 54% de las casas se vendió por encima del precio pedido en el mes más activo de la primavera, y el 30% en el mes más tranquilo de principios del otoño.¹ El momento es una decisión, no una casualidad: en otoño e invierno, los compradores tienen menos rivales y más margen para negociar.