Pregúntele a Ahmed · Comprar una casa
“Ahmed, ¿qué puedo hacer para que mi préstamo cierre a tiempo y mi prestamista y el suscriptor no tengan que perseguirme?” Esta es mi respuesta, con las reglas escritas detrás y una línea de tiempo que puede seguir desde la oferta hasta las llaves.
La prueba del préstamo de auto
Su relación deuda-ingreso es la suma de todos sus pagos mensuales de deudas, incluido el nuevo pago de la casa, dividida entre su ingreso mensual antes de impuestos. El límite de Fannie Mae es 45% para un préstamo evaluado manualmente y 50% para una aprobación automática (DU).23
Se muestran los límites de Fannie Mae. Los préstamos FHA, VA y otros usan sus propias reglas, y su prestamista puede ser más estricto. Pídale a su oficial de préstamos su número antes de firmar cualquier cosa.
La respuesta corta
Desde el día en que presenta la solicitud hasta el día en que recibe las llaves, congele su panorama financiero. No abra crédito nuevo, no cambie de empleo, no mueva dinero entre cuentas y no haga depósitos que no pueda comprobar. Cuando su prestamista le pida algo, envíelo completo el mismo día. La mayoría de los retrasos ocurren porque algo cambió y el suscriptor tiene que volver a revisarlo.
Ahmed Makkiyah, REALTOR®
Lea estos cinco primero
Los 36.8 días son un promedio nacional de ICE Mortgage Technology. Su propio plazo depende de su préstamo, su prestamista y las fechas de su contrato.
Véalo en movimiento
Desplácese y la casa avanza por el camino. Toque cualquier parada para leer qué pasa ahí y qué debe hacer usted.
El préstamo de compra promedio, marzo de 20261
Oscuro: de la solicitud al bloqueo de tasa. Azul: del bloqueo de tasa al cierre.
Su prestamista revisa su crédito y sus talones de pago, formularios W-2 y estados de cuenta bancarios antes de que usted busque casa.
Lo que le toca Envíe el paquete completo de una vez, cada página de cada estado de cuenta. Compare prestamistas dentro de 45 días: las consultas de crédito hipotecario en ese período cuentan como una sola.2
Firma el contrato y envía el depósito de garantía (earnest money) al agente de cierre.
Lo que le toca Llame al agente de cierre a un número en el que ya confía antes de transferir dinero. Guarde el registro bancario del depósito; el prestamista se lo pedirá.
Un tasador valora la casa, a menos que el préstamo califique para una exención de tasación. Usted recibe una copia al menos 3 días hábiles antes del cierre.13
Lo que le toca Si el valor sale bajo, pregunte por una reconsideración del valor. Fannie Mae permite una por tasación, y Freddie Mac permite hasta cinco ventas adicionales para respaldarla.14
El suscriptor revisa sus ingresos, deudas y dinero según las reglas, y luego envía una lista de “condiciones” (cosas que aún faltan).
Lo que le toca Responda cada condición el mismo día, completa. Envíe los estados de cuenta enteros con todas las páginas, incluso las que están en blanco.
Debe recibirla al menos 3 días hábiles antes del cierre.11
Lo que le toca Ábrala el día que llegue, compárela con su Estimación del Préstamo y firme el acuse de recibo de inmediato.
Firma el préstamo y la escritura en la oficina del agente de cierre, después de un recorrido final por la casa.
Lo que le toca Lleve su identificación con foto. Confirme las instrucciones de transferencia por teléfono a un número conocido, nunca desde un correo electrónico.16
En Virginia, el agente de cierre debe registrar la escritura y pagar el dinero dentro de 2 días hábiles después del cierre.18
Lo que le toca Guarde su paquete de cierre. Ahora sí puede comprar los muebles.
La lista de congelar
Su préstamo se aprobó con una foto de su crédito, su empleo y sus cuentas bancarias. Cualquier cosa que cambie esa foto tiene que revisarse otra vez, y ahí empiezan la mayoría de los retrasos.3
No
Sí
Vea el expediente
Elija un cambio y mire el escritorio del suscriptor. Cada cambio devuelve el expediente para otra revisión, y esa segunda revisión es el retraso.3,4,5
Elija un cambio arriba para ver lo que tiene que hacer el suscriptor.
Pruébelo usted mismo
Para un préstamo de compra, Fannie Mae y Freddie Mac consideran “grande” un solo depósito cuando supera el 50% de su ingreso mensual calificable total. Los depósitos grandes necesitan prueba de dónde vino el dinero.5,6
Esto revisa la regla escrita de Fannie Mae y Freddie Mac solo para préstamos de compra.5,6 Los préstamos FHA tienen sus propias reglas; por ejemplo, un depósito de garantía mayor que el 1% del precio necesita documentar su origen.9 Los prestamistas también pueden preguntar por depósitos más pequeños.
Dinero de regalo
| Préstamo | Quién puede regalar | Quién no puede |
|---|---|---|
| Convencional (Fannie Mae) | Un pariente por sangre, matrimonio, adopción o tutela legal, y otras personas que indica la guía8 | El constructor, el desarrollador, un agente inmobiliario o cualquier otra persona con interés en la venta8 |
| FHA | Familia, su empleador o sindicato, un amigo cercano con un interés documentado, una organización benéfica, un programa del gobierno9 | Cualquier persona con interés en la venta |
| VA | Un donante sin vínculo con el constructor, el desarrollador, el agente inmobiliario u otra parte interesada10 | Cualquier persona con interés en la venta10 |
Consejo: mueva el dinero de regalo temprano, idealmente antes de presentar la solicitud, y avísele a su oficial de préstamos que viene. Un regalo que aparece la semana del cierre es el clásico apuro de último minuto.
El plazo de 3 días
La Declaración de Cierre debe llegarle al menos 3 días hábiles antes del cierre. Si cambia una de estas cosas después, recibe una nueva y los 3 días empiezan de nuevo.11
Pruebe un cambio tardío:
Los cambios más pequeños no reinician el plazo, pero igual necesitan un formulario corregido. Así que lo mejor es lo mismo: ningún cambio en su préstamo la última semana.
Fraude de transferencias
Los estafadores envían un correo que parece de su agente o del agente de cierre, con instrucciones de transferencia “nuevas”.16 Las pérdidas inmobiliarias reportadas al FBI subieron 58% en un año.15
De Closing Team <[email protected]>
Asunto URGENTE: instrucciones de transferencia actualizadas, transfiera hoy
Hola, nuestro banco cambió después de una auditoría. Envíe sus fondos de cierre a la nueva cuenta de abajo para que su cierre no se retrase. Estamos en reuniones todo el día, así que responda por correo en vez de llamar.
Cuenta nueva: •••• •••• 4417
Cierres en Virginia
La ley de Virginia le da al comprador el derecho de elegir quién maneja el depósito en garantía (escrow) y el cierre. Un vendedor no puede obligarlo a usar cierta compañía como condición de la venta.17
Después del cierre, el agente de cierre debe registrar la escritura y la escritura de fideicomiso (deed of trust) y pagar el dinero dentro de 2 días hábiles.18
Detrás de escena
Ninguna agencia publica una clasificación de las causas de retraso. Esta lista viene de la práctica común de los prestamistas y de lo que veo en mis propias transacciones.
Preguntas
Congele su panorama financiero de la solicitud al cierre: nada de crédito nuevo, nada de cambios de empleo, nada de mover dinero entre cuentas y nada de depósitos que no pueda comprobar. Envíe cada documento que le pida su prestamista, completo, el mismo día. La mayoría de los retrasos vienen de un cambio que el suscriptor tiene que volver a revisar.
Espere hasta después del cierre. La CFPB aconseja no solicitar tarjetas de crédito, préstamos de auto u otro crédito durante el proceso hipotecario, y Fannie Mae exige que los prestamistas confirmen que una consulta de crédito reciente no generó deudas nuevas. Una deuda nueva tiene que contarse, lo que puede cambiar su aprobación.2,3
Hable con su oficial de préstamos antes de aceptar. Fannie Mae hace que los prestamistas confirmen su empleo dentro de los 10 días hábiles antes del cierre, y un cambio de empleo tiene que reevaluarse por completo. Un empleo nuevo todavía puede funcionar, pero necesita papeles como una carta de oferta firmada, y puede agregar tiempo.4
Para un préstamo de compra, Fannie Mae y Freddie Mac consideran grande un solo depósito cuando supera el 50% de su ingreso mensual calificable total. Tendrá que mostrar de dónde vino, como un estado de cuenta de la otra cuenta, un talón de pago con el bono o una carta de regalo. El dinero que no se puede verificar no se puede usar para el pago inicial, los costos de cierre ni las reservas.5,6
Consiga una carta de regalo firmada por quien regala con el monto, una declaración de que nunca hay que devolverlo y su nombre, dirección, teléfono y parentesco con usted. Luego guarde la prueba de que el dinero estaba en su cuenta y el registro de la transferencia a usted o al agente de cierre. Cada tipo de préstamo tiene su propia lista de quién puede regalar.8,9,10
Si la APR cambia más de lo permitido, cambia el producto del préstamo o se agrega una penalidad por pago anticipado después de que usted recibe su Declaración de Cierre, el prestamista debe darle una corregida al menos 3 días hábiles antes del cierre. Eso reinicia la espera.11
El préstamo de compra promedio cerró en 36.8 días en marzo de 2026, según ICE Mortgage Technology: unos 11 días de la solicitud al bloqueo de tasa y 26 días del bloqueo al cierre. Su propio plazo depende de su contrato, su préstamo y qué tan rápido llegan los documentos.1
El comprador. La ley de Virginia le da al comprador o prestatario el derecho de elegir al agente de cierre, y un vendedor no puede exigir uno en particular como condición de la venta.17
¿Trabaja conmigo?
Mis clientes reciben la versión completa: qué reunir antes de la oferta, qué hacer en las primeras 72 horas bajo contrato, la lista de la semana del cierre y modelos de cartas listos para usar. Su código está en su invitación.
Su pregunta
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Ahmed Makkiyah
REALTOR®, Douglas Realty of Virginia
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