¿Cuál es mi próximo paso?Comprar, vender o conservar: un simulador con las reglas de préstamo de 2026

La mayoría se atasca en la misma pregunta: ¿estoy listo y qué haría falta? Un prestamista la responde con unas cuantas proporciones. La más importante es la relación deuda-ingresos: cada deuda mensual, incluido el nuevo pago de la vivienda, dividida entre sus ingresos mensuales antes de impuestos. Un préstamo convencional funciona hasta el 45%%, o el 50%% con una aprobación automatizada; FHA empieza en el 43%%; VA en el 41%% con suficiente sobrante cada mes.^4,5,7

La segunda es el efectivo: el pago inicial, los costos de cierre de Virginia y lo que algunos préstamos piden que quede en el banco después. El simulador hace ambas pruebas para cada préstamo que podría usar, elige el que funciona ahora con el menor riesgo y le dice qué convertiría un “todavía no” en un sí.

Vivienda más grande: tres caminos. Vender primero convierte su capital en el pago inicial, con un solo pago a la vez. Comprar primero le permite mudarse una sola vez, pero el prestamista cuenta ambos pagos hasta que se venda la vivienda anterior; un préstamo puente deja de contar cuando su vivienda tiene un contrato firmado con la contingencia de financiamiento liberada.¹² Conservarla como alquiler crea patrimonio, y desde el 1 de noviembre de 2026, Fannie Mae cuenta el 75% de su alquiler de mercado solo contra su propio pago, y pide 6 meses de ese pago en el banco si lleva menos de un año como arrendador.¹³

En el ejemplo, los dueños de una vivienda de $700,000 que quieren una casa de $1,100,000 pagan unos $7,292/mes vendiendo primero, con 20% de pago inicial. Conservar la vivienda anterior requiere unos $24,983 más en efectivo de lo que tienen, y comprar primero pone su relación deuda-ingresos en 69%: el simulador muestra ambos, y qué cierra cada brecha.

¿Más pago inicial o más pago mensual? Con menos del 20% de pago inicial en un préstamo convencional, el PMI cuesta unos $30 a $70 al mes por cada $100,000 prestados.⁸ Pasado el 20%, cada dólar más de pago inicial ahorra la tasa, pero el dinero en el banco lo mantiene preparado para reparaciones y sorpresas. El control deslizante de su plan muestra la decisión.

¿Se muda fuera de Virginia? Dos mudanzas distintas. Vender y comprar allá: la familia del ejemplo, con una vivienda de $800,000 y $300,000 de deuda, se queda con unos $456,400 después de pagar el préstamo, una comisión del 5% y los costos del vendedor en Virginia ($448,400 a 6%), y paga unos $3,008/mes por una vivienda de $450,000 allá. Conservarla, alquilarla y alquilar allá: con un alquiler de $3,600, la casa deja unos $333/mes netos después de su pago y 1% al año de mantenimiento, frente a $2,500/mes de alquiler allá.

Vigile el reloj fiscal. Hasta $250,000 de ganancia queda libre de impuestos ($500,000 casados que declaran juntos) cuando vivió en la vivienda 2 de los últimos 5 años. Al mudarse, tiene unos 3 años para vender y conservar eso, menos la depreciación que tomó como arrendador.¹⁹Año 1vive allíAño 2vive allíAño 3alquiladaAño 4alquiladaAño 5vender antes del fin

Comprar en familia. Un padre o madre, o un hijo o hija adulto, puede estar en el préstamo sin vivir allí. Lo convencional permite hasta 95% de financiamiento con una aprobación automatizada; FHA permite 96.5% cuando el co-prestatario es familiar.^9,5 Sus propias deudas también cuentan, incluido su propio pago de vivienda. En el ejemplo, una hija que gana $75,000 con padres que ganan $140,000 (y una hipoteca propia de $2,400) alcanza una vivienda de $600,000 por unos $4,923/mes con un regalo de $20,000.

El dinero de regalo de la familia necesita una carta firmada que diga que no se devuelve; en una vivienda de una unidad, un préstamo convencional no necesita dinero propio.¹⁰ Un préstamo de su 401(k) de hasta la mitad del saldo adquirido ($50,000 como máximo) es otra fuente, y Fannie Mae no cuenta su pago como deuda.^17,12

Primera vivienda, ¿listo o no? Un comprador de primera vivienda que gana $110,000 con $40,000 ahorrados y le gusta una casa adosada de $550,000 en Fairfax County: el simulador muestra el préstamo que más se acerca, cuánto le falta y el precio que funciona hoy. Con $110,000, alcanza unos $450,000 hoy en la línea del 45%, y pagar unos cientos de dólares/mes de deuda o sumar un co-prestatario cierra el resto.

¿Empieza su carrera? Una carta de oferta firmada cuenta si el trabajo empieza dentro de 90 días después del cierre, con 6 meses de pagos en reserva.¹¹ Los préstamos estudiantiles con un plan según ingresos cuentan con el pago documentado, aunque sea $0; los diferidos, con el 1% del saldo.¹² Los médicos y dentistas también tienen préstamos para médicos, a menudo con poco pago inicial y sin PMI. Trabajo con oficiales de préstamos que los ofrecen, y con gusto lo pongo en contacto.