Northern Virginia에서 오퍼 넣기얼마를 제시할지, 그리고 이기는 조건

이곳에서는 매물로 나온 첫 주에 오퍼가 여러 개 들어오는 경우가 많고, 그런 집의 63%가 호가보다 높게 팔렸습니다.¹ 이기는 오퍼는 대개 좋은 가격에 매도인의 일을 쉽게 만들고 거래를 확실하게 하는 조건을 더합니다.

제가 절대 보내지 않는 것: 가족 이야기를 담은 개인적인 "러브 레터". 관련된 모두에게 공정주택 문제를 일으킬 수 있습니다. 가격과 조건이 말하게 하세요.

에스컬레이션 조항(오퍼에 붙이는 부속서)은 이렇게 말합니다. 이 가격을 제시합니다. 매도인이 더 높은 실제 오퍼를 받으면, 정한 금액만큼 더 높게, 상한선까지 올리겠습니다. 경쟁이 없을 때는 더 내지 않게 하고, 경쟁이 있을 때는 계속 겨룰 수 있게 해 줍니다.⁸

쓰기 전에 정할 세 가지. 조항을 발동시키는 경쟁 오퍼를 보여 달라고 요청하세요. 감정가를 염두에 두고 정말 낼 수 있는 상한선을 고르세요. 대출은 상한선이 아니라 감정가를 따릅니다. 그리고 에스컬레이션을 싫어해서 모두에게 최종 오퍼(best and final)를 요청하는 매도인도 있다는 것을 알아 두세요.

대출 기관은 감정사를 보내 집이 가격만큼 가치가 있는지 확인합니다. 경쟁 입찰로 가격이 오르면 감정가가 더 낮게 나올 수 있습니다. 대출은 낮은 숫자를 기준으로 하므로, 재협상하거나 취소하지 않으면 차액은 내 주머니에서 나갑니다. 감정 컨틴전시는 그렇게 할 권리를 줍니다.

VA나 FHA 대출에는 그 권리가 기본으로 들어 있습니다. VA 조항에 따르면 가격이 VA 평가액보다 높으면 구매할 의무가 없고 계약금도 잃지 않으며, 그래도 진행하기로 할 수 있습니다.³ FHA의 수정 조항(amendatory clause)도 같은 방식입니다.⁴ 그래서 NVAR의 포기 양식에는 감정 컨틴전시 포기가 FHA, VA, USDA 대출에는 적용되지 않는다고 적혀 있습니다.⁸ 일반 대출이라면 경쟁을 위해 차액의 일정 부분을 부담하겠다고 제시하는 구매자도 있습니다.

계약금(earnest money deposit)은 오퍼와 함께 가며 클로징 때 다운페이에 포함됩니다. 버지니아에는 정해진 금액이 없고, 매도인과 계약서에서 합의합니다. 계약 확정 후 브로커는 계약서에 달리 정하지 않는 한 다섯 번째 은행 영업일까지 에스크로 계좌에 넣거나, 계약서에 지정된 에스크로 대리인에게 넘깁니다.²

거래가 무산되면 계약금은 양쪽이 서면으로 합의하거나, 법원이 명령하거나, 계약서 조건이 허용할 때만 돌려줍니다.² 이것이 컨틴전시의 진짜 역할입니다. 컨틴전시 안에서 기한 내에 서면으로 계약을 끝내면 계약금은 돌아옵니다. 기한을 놓치면 위험해질 수 있습니다. 송금하기 전에 직접 찾아본 번호로 에스크로 대리인에게 전화하세요. 송금 사기가 바로 이 순간을 노립니다.

주택 인스펙션 컨틴전시는 정해진 기간 안에 집을 검사하고 결과에 따라 대응할 수 있게 해 줍니다. 며칠로 줄이는 것이 대개 포기하는 것보다 나은 경쟁 방법입니다.

포기하더라도 사실을 포기하는 것은 아닙니다. 버지니아 매도인은 여전히 공개 진술서를 주고, HOA가 있다면 재판매 증명서 검토 기간 안에 취소할 수 있습니다.⁹

구매자 에이전트가 필요할까? 법으로 요구되지는 않습니다. 혼자 사거나 리스팅 에이전트와 일할 수 있는데, 리스팅 에이전트는 그 의미를 서면으로 설명받은 뒤 본인과 매도인 모두 서면으로 동의해야만 본인을 대리할 수 있습니다.⁶

에이전트와 일한다면 버지니아는 먼저 서면 계약을 요구합니다. 계약에는 종료일(없으면 90일), 에이전트가 할 일, 보수 금액과 지급 방법이 있어야 합니다.⁵ 2024년 8월부터 Bright 같은 MLS의 에이전트는 집을 보여 드리기 전에 이 계약에 함께 서명합니다.⁷ 보수는 협상 가능하며 서면으로 남깁니다. 매도인이 일부나 전부를 내는 경우도 있으며, 오퍼마다 그 이야기를 합니다.

오퍼 때 에이전트가 더하는 것: 내 숫자를 뒷받침하는 거리별 거래 자료, 매도인이 무엇을 중시하는지 알아보는 리스팅 에이전트와의 통화, 계약금을 지키는 계약 조건, 계약 확정 후 기한 관리.

같은 집이라도 달마다 받는 오퍼가 다릅니다. 최근 24개월 동안 가장 바쁜 봄철 달에는 54%, 가장 조용한 초가을 달에는 30%가 호가보다 높게 팔렸습니다.¹ 시기는 우연이 아니라 결정입니다. 가을과 겨울에는 경쟁자가 적고 협상 여지가 많습니다.