AM Real Estate، شعار أحمد مكية أحمد مكيةدليل شمال فرجينيا
مجمّع مراكز بيانات رمادي طويل بجانب طريق متعرّج عند الغسق، جدرانه مضاءة وأضواء السيارات تمرّ بسرعة
مقاطعة لاودن

العيش قرب مركز بيانات في مقاطعة لاودنخريطة المقاطعة وقواعدها نفسها، بلغة واضحة (أكتوبر 2026)

أين تقع مراكز البيانات، وما القادم منها، وما مقدار الضجيج الذي قد تُحدثه، وكيف تتحقق من أي عنوان قبل أن تشتري.

مجمّع مراكز بيانات عند الغسق· شرق لاودن

رسوم فنية لأماكن حقيقية في مقاطعة لاودن.

مراكز البيانات في لاودن بأربعة أرقام

أعداد مقاطعة لاودن حتى 1 مارس 2026، وقواعد التقسيم في المقاطعة السارية في 18 أكتوبر 2026

233مبانٍ لمراكز البيانات قائمة أو قيد الإنشاء، مساحتها الإجمالية 56.5 مليون قدم مربعة2
116مبانٍ أخرى معتمدة لكن لم تصدر لها رخصة بناء بعد، 35.7 مليون قدم مربعة2
21طلبات لا تزال تنتظر موافقة المجلس، 56 مبنى و20.7 مليون قدم مربعة2
55 ديسيبلأقصى ضجيج يُسمح لمركز البيانات بإصداره عند حدود عقار سكني، ليلاً ونهاراً (ديسيبل بترجيح A)9

تقول المقاطعة إنها لا تتوقع أن يُبنى كل مشروع معتمد. والأعداد هي أعداد مبانٍ؛ و56.5 مليون قدم مربعة من المساحة الأرضية تعادل نحو 980 ملعب كرة قدم أمريكية، بما في ذلك منطقتا النهاية.2

آخر تحديث: 18 أكتوبر 2026أعداد مراكز البيانات من مقاطعة لاودن حتى 1 مارس 2026؛ والقواعد وخطوط الكهرباء حتى 18 أكتوبر 2026قراءة في نحو 7 دقائق

السؤال الذي يطرحه المشترون

«هل يوجد مركز بيانات قرب هذا البيت؟»

الجواب المختصر: تُحصي مقاطعة لاودن نحو 233 مبنى لمراكز البيانات قائمة أو قيد الإنشاء (56.5 مليون قدم مربعة، حتى 1 مارس 2026)، كلها تقريباً في الجزء الشرقي من المقاطعة، ونحو 64% من هذه المساحة في منطقة التخطيط آشبرن التابعة للمقاطعة.13 ولا يسمح التقسيم الريفي في غرب لاودن بإقامتها.1 ومنذ 18 مارس 2025، يحتاج كل مركز جديد إلى جلسة استماع علنية وتصويت من مجلس المشرفين، وبجوار البيوت يجب أن يبتعد المبنى 200 قدم على الأقل وأن يبقى دون 55 ديسيبل عند حدود العقار.56 تحقّق من أي عنوان في 5 خطوات أو اطّلع على الخريطة.

أحمد مكية دليلكأحمد مكيةوكيل عقاري (REALTOR®)، Douglas Realty of Virginia · بالعربية والإنجليزيةالجوال 734.383.6945 · الخط المباشر 703.957.0060
اسألني عن بيت احجز استشارتك المجانية

آخر الأخبار

آخر أخبار مراكز البيانات في شمال فرجينيا.

الخلاصة: مشاريع جديدة، وتصويتات المجلس، وخطوط الكهرباء، وصفقات بيع الأراضي، وأحكام المحاكم، من غرف الأخبار المحلية وسجلات المقاطعة. وكل عنوان يقود إلى الخبر الأصلي.

    العناوين والملخصات ذات السطر الواحد بكلماتنا المختصرة من كل خبر؛ فاقرأ الخبر الأصلي قبل أن تعتمد عليه. ولا نستخدم إلا غرف الأخبار المحلية، والصحافة الإقليمية والمتخصصة، والجهات العامة.

    الخريطة

    كل قطعة أرض لمراكز البيانات في شرق لاودن، من سجلات المقاطعة نفسها.

    الخلاصة: تتكدّس الأشكال الداكنة في الأرض الواقعة بين ليسبرغ وآشبرن وستيرلنغ ومطار دالاس. أما الأشكال المخطّطة والحمراء فهي ما سيأتي لاحقاً.

    ليسبرغلانزداونآشبرنبرودلاندزبرامبلتونستيرلنغكاسكيدزساوث رايدنغمطار دالاسمقاطعة فيرفاكسنهر بوتوماكماريلاند«ممر مراكز البيانات» (⁦Data Center Alley⁩)1 ميل
    • قائمة أو قيد الإنشاء 139 قطعة أرض، 56.5 مليون قدم مربعة
    • معتمدة أو قيد مراجعة المقاطعة 64 منطقة، من دون رخصة بناء بعد
    • تنتظر تصويت المجلس 21 طلباً
    • مطار دالاس كنقطة مرجعية
    طبقات نظم المعلومات الجغرافية (GIS) في مقاطعة لاودن، والبيانات حتى 1 مارس 2026 (وآخر تعديل على طبقة المباني القائمة كان في 3 سبتمبر 2026).3 كل شكل يمثّل قطعة أرض كاملة أو منطقة طلب كاملة، لا مبنى بعينه. كبّر الخريطة لترى الشوارع المحيطة بأي بيت، واضغط أي عنصر في المفتاح لإظهار تلك الطبقة أو إخفائها. واستُبعد غرب لاودن لأن تصنيفه الريفي لا يسمح بمراكز البيانات.

    قبل أن تشتري

    تحقّق من أي عنوان في لاودن في 5 خطوات، باستخدام خريطة المقاطعة المجانية.

    الخلاصة: انظر إلى ما بُني، وما اعتُمد، وما يسمح به تقسيم المناطق للأرض المجاورة. ثم اذهب واستمع.

    1. افتح خريطة مراكز البيانات في المقاطعةادخل إلى خريطة «مراكز البيانات القائمة والمحتملة» (Existing & Potential Data Centers) في مقاطعة لاودن واكتب العنوان في خانة البحث.14 افتح خريطة المقاطعة
    2. انظر في محيط نصف ميل حول البيتتظهر القطع المبنية والمعتمدة تلقائياً. اضغط على أي منها لترى حالتها واسم المشروع وحجمه.
    3. فعّل ما هو قيد الانتظارفعّل طبقتي «قيد الإجراءات التشريعية» (In Legislative Process) و«محطات التحويل» (Substations) لترى الطلبات التي لا تزال تنتظر التصويت.
    4. اعرف ما قد تصبح عليه الأرض المجاورةفعّل طبقة «مناطق التقسيم التي تسمح بمراكز البيانات بموجب استثناء خاص» (Zoning Districts Allowing Data Centers by SPEX). فالأراضي الفارغة في تلك المناطق هي حيث يمكن تقديم طلب في المستقبل. وتُدرج خريطة طلبات الأراضي في المقاطعة الملفات المفتوحة وتستقبل التعليقات.14
    5. تحقّق من خطوط الكهرباء، ثم استمعفعّل طبقة «خطوط الكهرباء الرئيسية» (Major Power Lines)، وراجع خريطة GeoVoice من دومينيون لمعرفة المسارات المقترحة. ثم زُر المكان ليلاً وبعد ظهر يوم عمل: تجري اختبارات المولدات من الساعة 5 مساءً إلى 7 صباحاً من مايو حتى سبتمبر، ومن الساعة 11 صباحاً إلى 5 مساءً من أكتوبر حتى أبريل.6

    تشتري في آشبرن أو ستيرلنغ أو ليسبرغ أو برامبلتون أو ساوث رايدنغ؟ سأُجري هذا الفحص معك لأي بيت تفكر فيه جدياً، دون أي تكلفة. أرسل لي العنوان.

    أين تقع

    64% من مساحة مراكز البيانات في لاودن تقع في منطقة آشبرن.

    الخلاصة: أربع من مناطق التخطيط في المقاطعة تضمّها كلها. وتصف المقاطعة آشبرن بأنها «المكان الأكثر ترابطاً لمراكز البيانات على وجه الأرض»، ومن هنا جاء اسم «ممر مراكز البيانات».1

    منظر جوي لمبانٍ طويلة لمراكز البيانات، ومحطة تحويل كهربائية، وحي سكني بين أشجار الخريف في منطقة آشبرن
    رسم فني. مبانٍ لمراكز البيانات، ومحطة تحويل كهربائية، وأحياء سكنية قريبة في ممر آشبرن في الخريف.

    56.5 مليون قدم مربعة ≈ 980 ملعب كرة قدم أمريكية

    كل مربع = 10 ملاعب كرة قدم أمريكية

    98 مربعاً، في كل منها 10 ملاعب. هذه هي مساحة الطوابق في مراكز البيانات في مقاطعة لاودن، القائمة منها وقيد الإنشاء، وفق بيانات المقاطعة حتى 1 مارس 2026.2 حجم الملعب المستخدم: ملعب كرة قدم أمريكية مع منطقتي الهدف، بأبعاد 360 في 160 قدماً، أي 57,600 قدماً مربعة. و56.5 مليون مقسومة على 57,600 تساوي نحو 981. وتُحتسب مساحة كل طابق، فالمبنى المؤلف من طابقين يُحتسب مرتين. أما الأرض التي تقوم عليها المباني فأصغر.
    منطقة التخطيط في المقاطعةقطع الأرضالقدم المربعةالنسبة
    آشبرن9836.2 مليون64%
    دالاس139.9 مليون17.5%
    ستيرلنغ195.5 مليون9.7%
    ليسبرغ95.0 مليون8.8%
    المناطق الأربع13956.6 مليون100%
    • المباني القائمة أو قيد الإنشاء فقط، مصنّفة حسب إحصائنا لطبقة قطع الأراضي في المقاطعة حتى 1 مارس 2026.3 ومناطق التخطيط هي مناطق تخطيط تابعة للمقاطعة، لذا لا تتطابق تماماً مع العناوين البريدية: فجزء من منطقة «آشبرن» عناوينه في ستيرلنغ أو ليسبرغ.
    • الشوارع الأكثر تكراراً في قائمة المقاطعة لمباني مراكز البيانات: بوميد سيركل، وباسيفيك بوليفارد، وإنترناشونال درايف، ومقاطعة لاودن باركواي، وديفين شافرون درايف، وغيغابت بلازا.3
    • القرب من المنازل أمر شائع. وجدت دراسة أجرتها الولاية عام 2024 على 71 موقعاً لمراكز البيانات في لاودن أن 24% منها تقع على بُعد 200 قدم أو أقل من أرض مخصّصة للسكن، و34% على بُعد 500 قدم أو أقل.4
    • فقط حيث يسمح التقسيم. لا تقوم مراكز البيانات إلا على أرض مخصّصة للمكاتب والصناعة؛ أما التقسيم الريفي الذي يغطي نحو ثلثي المقاطعة فلم يسمح بها قط.1

    من خط الكهرباء إلى هاتفك

    تدخل الكهرباء عبر خطوط الجهد العالي. وتخرج البيانات عبر الألياف الضوئية إلى البيوت والهواتف، ثم تعود.

    • الكهرباء
    • البيانات، ذهاباً وإياباً
    1. خط الجهد العاليخطوط بجهد 230 أو 500 كيلوفولت، تُحمل عادةً على أعمدة فولاذية يتراوح ارتفاعها بين 150 و180 قدماً.11
    2. محطة التحويلتخفّض جهد الكهرباء ليناسب المبنى. وتحصي لاودن 95 محطة قائمة ومقترحة (1 مارس 2026).9
    3. مركز البياناتتعمل الخوادم ليلاً ونهاراً. ويحتاج المركز النموذجي إلى ما بين 30 و200 ميغاواط دون انقطاع (مقاطعة لاودن).
    4. خط الألياف الضوئيةكابلات زجاجية تنقل البيانات دخولاً وخروجاً.
    5. بيتك وهاتفكعملية بحث أو مقطع فيديو أو دفعة مالية تذهب إلى مركز بيانات ثم تعود.
    رسم مبسّط، وليس بالمقياس. تُظهر الشرطات البنفسجية الكهرباء المتدفقة إلى المبنى. وتُظهر النقاط الزرقاء البيانات وهي تنتقل إلى البيت والهاتف ثم تعود. ونطاق 30 إلى 200 ميغاواط مأخوذ من مقاطعة لاودن، «قضايا واعتبارات الطاقة»، وهي صفحة غير مؤرّخة اطّلعنا عليها في 18 أكتوبر 2026: loudoun.gov/6404/Energy-Issues-Considerations.

    سحابة أم ذكاء اصطناعي؟

    سحابة أم ذكاء اصطناعي؟ ما نوع مراكز البيانات هذه.

    الخلاصة: جزء كبير من الطلب هنا يأتي من الخدمات السحابية وتشغيل نماذج الذكاء الاصطناعي. وتحشد مباني الذكاء الاصطناعي قدراً أكبر بكثير من الطاقة في كل خزانة، وكثيراً ما تستخدم التبريد بالسوائل. وهذا يعني خطوط كهرباء أكثر وتبريداً مختلفاً.

    ممر طويل بين خزائن خوادم سوداء تعلوه أنابيب تبريد نحاسية وزرقاء
    رسم فني. ممر طويل بين خزائن الخوادم تعلوه أنابيب التبريد، وهو نوع المباني الذي يُشيَّد لحوسبة الذكاء الاصطناعي.

    السحابة والاستضافة المشتركة

    عملاء كثيرون، والتبريد بالهواء أو الماء

    • هواء بارد يدخل
    • هواء دافئ يخرج
    رسم لخزانة خوادم سحابية واحدة (رف). تسحب المراوح الهواء البارد عبر الخوادم وتدفع الهواء الدافئ من الخلف.
    الطاقة لكل رف
    في المسح العالمي الذي أجراه معهد Uptime Institute لمشغّلي مراكز البيانات (يوليو 2026)، بلغ متوسط الرف الأكثر شيوعاً في كل موقع ما يزيد قليلاً على 11 كيلوواط. وباستبعاد عدد قليل من المواقع شديدة الكثافة، كان المتوسط 7.8 كيلوواط، ارتفاعاً من 7.5 في 2025.15
    التبريد
    الهواء، أو الماء الذي يتبخّر. وتصنّف مذكرة لأحد مشرفي لاودن منشورة على موقع المقاطعة التبريدَ بالهواء بأنه عالي استهلاك الطاقة ولا يستهلك الماء. وتذكر أن التبريد التبخيري بالدائرة المفتوحة (منخفض استهلاك الطاقة، عالي استهلاك الماء) هو ما تستخدمه معظم مراكز البيانات الكبيرة اليوم.16
    ماذا يفعل
    خدمات يومية مثل البريد الإلكتروني والمواقع والتطبيقات لعملاء كثيرين. ومبنى الاستضافة المشتركة يؤجّر المساحة لشركات أخرى. فالمستأجرون الكبار يستأجرون أجنحة أو مبانيَ كاملة، والأصغر يستأجرون رفاً أو خزانة أو قفصاً.17
    أمثلة هنا
    مواقع Amazon Web Services في آشبرن وستيرلنغ، وفي أماكن أخرى.18 ومجمّع Equinix في آشبرن، حيث افتُتح أول مبانيها (DC1) في 1999.19

    مراكز بيانات الذكاء الاصطناعي (GPU)

    رقائق كثيفة، تُبرَّد غالباً بالسوائل

    • سائل بارد يدخل
    • حرارة تُحمل إلى الخارج
    رسم لخزانة ذكاء اصطناعي واحدة. تتراصّ رقائق GPU متقاربة وتعمل بحرارة عالية. وتحمل الأنابيب السائل إلى الداخل ليسحب الحرارة.
    الطاقة لكل رف
    تعمل مواقع تدريب الذكاء الاصطناعي عادةً بقدرة 40 كيلوواط لكل رف «وأكثر بكثير»، بحسب JLL (في تقرير نُشر في يناير 2026).20 ويستهلك رف ذكاء اصطناعي واحد من طراز Nvidia GB200 NVL72 قدرة 132 كيلوواط، وفق صفحة المنتج لدى HPE لنسختها منه.21
    التبريد
    غالباً بالسوائل. ففي نسخة HPE من ذلك الرف، يحمل السائل 115 من أصل 132 كيلوواط من الحرارة.21 وتصنّف مذكرة المشرف التبريدَ بالماء في دائرة مغلقة بأنه منخفض استهلاك الطاقة ومنخفض استهلاك الماء. وتذكر أن الدوائر المغلقة تستهلك ماءً أقل بنحو 70% من أنظمة الدائرة المفتوحة.16
    ماذا يفعل
    يدرّب نماذج الذكاء الاصطناعي، ثم يشغّلها للمستخدمين. ويُسمّى تشغيل النموذج المدرَّب «الاستدلال». وتتوقع JLL أن يتجاوز الاستدلالُ التدريبَ بوصفه الحاجة الرئيسية للذكاء الاصطناعي في 2027 (6 يناير 2026).22
    أمثلة هنا
    مجمّع STACK المخطط بقدرة 144 ميغاواط في منطقة آشبرن الكبرى: مبنيان بقدرة 72 ميغاواط لكل منهما مع تبريد بالماء في دائرة مغلقة للاستخدامات الكثيفة للذكاء الاصطناعي والسحابة (أُعلن عنه في 11 فبراير 2025).23 وتبني Digital Realty مصنع Aurora AI Factory بقدرة 96 ميغاواط مع NVIDIA في ماناساس، مقاطعة برنس وليام. وفي أكتوبر 2025 كان من المقرر افتتاحه في النصف الأول من 2026. ولم نتمكن من التأكد من افتتاحه حتى 18 أكتوبر 2026.24
    • ما حصة الذكاء الاصطناعي من المباني الجديدة؟ لا أحد ينشر نسبة لـشمال فرجينيا. ولم نجد رقماً من مقاطعة لاودن أو دومينيون أو PJM. ويصف توقع دومينيون المقدَّم إلى PJM في 29 سبتمبر 2026 السوقَ بأنها «في الأساس سحابة/استدلال للذكاء الاصطناعي».25 وعلى مستوى العالم، تقدّر JLL أن الذكاء الاصطناعي قد يشكّل 50% من إجمالي سعة مراكز البيانات بحلول 2030، ارتفاعاً من نحو 25% في 2025 (6 يناير 2026).22
    • طاقة أكثر، وخطوط أكثر. تقول المقاطعة إن مركز البيانات النموذجي قد يحتاج إلى ما بين 30 و200 ميغاواط من الطاقة، ليلاً ونهاراً.9 وتقول JLL إن مواقع تدريب الذكاء الاصطناعي تحتاج إلى 10 أضعاف كثافة الطاقة في مراكز البيانات الأقدم (6 يناير 2026).22 والمباني الجديدة أكبر أيضاً. فمتوسط مساحة مراكز البيانات القائمة في لاودن نحو 234,000 قدم مربعة، أما المرخّصة منذ 2023 فيقترب متوسطها من 339,000 (بيانات المقاطعة حتى 1 مارس 2026).1 شاهد خطوط الكهرباء.
    • ضجيج التبريد. قال كاتب في مجلة City Journal في أبريل 2026 إن التبريد بالسوائل «أهدأ بكثير». وهذا ادعاء، لا قياس.26 وفي كلتا الحالتين، يسري حد المقاطعة البالغ 55 ديسيبل عند حد ملكية المنزل.9
    • المياه. في يوم عادي، تستهلك مراكز البيانات في لاودن 9% من مياه المقاطعة الصالحة للشرب، بحسب المقاطعة.27 وقال مسؤول في لاودن ووتر لموقع لاودن ناو في 2026 إن مراكز البيانات تستهلك ما يصل إلى 10% من مياهها الصالحة للشرب، ونحو 13% إذا أُضيفت المياه المعاد تدويرها.28 وقد سلّمت لاودن ووتر أكثر من 750 مليون غالون من المياه المعاد تدويرها (مياه الصرف المعالجة) إلى نحو 40 عميلاً في 2025، بحسب المقاطعة.27 وفي التبريد ذي الدائرة المفتوحة تتبخر المياه. أما الدوائر المغلقة فلا يتبخر منها إلا القليل أو لا شيء، بحسب مذكرة المشرف.16

    مَن يفعل ماذا

    مَن يفعل ماذا في مراكز البيانات في شمال فرجينيا.

    الخلاصة: شركات التكنولوجيا الكبرى تدير مبانيها الخاصة أو تستأجر من ملّاك. والمطوّرون يبنون ويؤجّرون. وشركات المقاولات تشيّد المباني. ودومينيون وNOVEC توفّران الكهرباء.

    شركة سحابية عملاقة (Hyperscaler)
    شركة تكنولوجيا عملاقة تدير أسطولها الضخم الخاص من مراكز البيانات، مبنية أو مستأجرة. مثال: أمازون ويب سيرفيسز (Amazon Web Services). وحجم حضورها الدقيق هنا غير معلن. وقدّرته DCD بأكثر من 50 مركز بيانات في أنحاء المنطقة في نوفمبر 2024.18
    الاستضافة المشتركة (Colocation)
    مالك يؤجّر مساحات في مراكز البيانات، ويجلب المستأجرون خوادمهم الخاصة. «التجزئة» تعني استئجار رف أو خزانة أو قفص داخل مبنى مشترك. و«الجملة» تعني تأجير جناح كامل أو مبنى كامل لمستأجر كبير واحد.17 وتصف فانتدج نفسها، مثلاً، بأنها مزوّد بالجملة.29
    المطوّر
    شركة عقارية تشتري الأرض، وتحصل على موافقات التقسيم والكهرباء، وتبني، ثم تؤجّر أو تبيع. مثال: TA Realty، التي وقّعت في نوفمبر 2023 عقد إيجار لمجمّعها الكامل في ليسبرغ بقدرة 430 ميغاواط مع شركة سحابية واحدة.30
    شركة المقاولات
    المقاول العام المكلَّف بتشييد المبنى. مثال: HITT Contracting في مجمّع غينزفيل كروسينغ التابع لـCorscale.31
    شركة الكهرباء
    شركة الكهرباء. تملك دومينيون إنرجي جميع خطوط الجهد العالي في هذه المنطقة، وتتقاسم العملاء مع تعاونيات مثل NOVEC.32 وفي توقعاتها المقدّمة إلى PJM في 29 سبتمبر 2026، أدرجت دومينيون نحو 54 غيغاواط من طلب مراكز البيانات بموجب نوع من العقود حتى يوليو 2026. ولم يكن من ذلك في اتفاقيات خدمة موقّعة، وهي أكثر مراحلها ثباتاً، سوى نحو 12 غيغاواط. وبلغت ذروة فوترة مراكز البيانات لدى دومينيون، وهي أقرب إلى الكهرباء المستهلكة فعلاً، 4.8 غيغاواط في أغسطس 2026.25
    الميغاواط (MW)
    تُقاس مراكز البيانات بالقدرة الكهربائية، لا بمساحة الأرضية. ويُحدَّد الإيجار بحسب القدرة التي يحصل عليها المستأجر.33 و1,000 ميغاواط تساوي 1 غيغاواط. وأحصت CBRE 4,496.5 ميغاواط من مخزون مراكز البيانات في شمال فرجينيا في النصف الأول من 2026، منها 0.2% شاغرة.34 أما JLL فتحسب بطريقة مختلفة وتصل إلى نحو 7 غيغاواط.35 فلا تخلط بين الرقمين.
    الشركةالنوعما تفعله هناالنطاق
    Amazon Web Servicesشركة سحابية عملاقة (Hyperscaler)تملك أو تستأجر مراكز بيانات لخدماتها السحابية. وخطتها لإقامة أكثر من 800,000 قدم مربعة من مراكز البيانات في حرم جامعة جورج واشنطن السابق في آشبرن تحتاج إلى موافقة المقاطعة، كما قال مسؤولو المقاطعة في 6 أكتوبر 2026.36آشبرن، ستيرلنغ، شانتيلي، هايماركت، ماناساس، وارنتون، ماكنير18
    Microsoftشركة سحابية عملاقة (Hyperscaler)تدير مراكز بياناتها السحابية الخاصة.37مقاطعات فيرفاكس وبرنس وليام ولاودن37
    Googleشركة سحابية عملاقة (Hyperscaler)تدير مراكز بياناتها الخاصة. وفي أغسطس 2025 أعلنت عن $9 مليار إضافية لفرجينيا حتى 2026، تشمل توسيع مواقعها في لاودن وبرنس وليام.38أركولا وليسبرغ في لاودن؛ وغينزفيل في برنس وليام39
    Equinixالاستضافة المشتركة (Colocation)تؤجّر مساحات لكثير من الشركات والشبكات. ويضم مجمّعها في آشبرن أكبر نقطة تبادل للإنترنت في أمريكا الشمالية، حيث تترابط الشبكات.19آشبرن
    Digital Realtyالاستضافة المشتركة (Colocation)مجمّعات كبيرة للتأجير، من أجنحة بقدرة عدة ميغاواط إلى خزانات منفردة. وتذكر الشركة أن مجمّعها في آشبرن يمتد على 98 فداناً بقدرة 500 ميغاواط.40آشبرن; ماناساس24
    CloudHQالمطوّرتبني مراكز بيانات كبيرة وتؤجّرها. وتخطط لإقامة 14 مبنى وأكثر من 1.7 غيغاواط في مجمّعها LC.41آشبرن، قرب مقاطعة لاودن باركواي41
    Vantageاستضافة مشتركة بالجملةتؤجّر مجمّعات كبيرة لمستأجرين كبار.29 ويعمل مجمّعها VA2 في ستيرلنغ على توربينات غاز طبيعي خاصة به، لا على الشبكة العامة. وفي يوليو 2026 أدى عطل في أحد التوربينات إلى استمرار تشغيل مولدات الديزل الاحتياطية نحو 24 ساعة.42آشبرن وستيرلنغ29
    NTT DATAالاستضافة المشتركة (Colocation)تبني مراكز بيانات كبيرة وتؤجّرها. وبدأ العمل في 2022 على مبنى لشركة NTT بقدرة 24 ميغاواط في آشبرن.43آشبرن
    CyrusOneالاستضافة المشتركة (Colocation)تؤجّر مساحات في مراكز البيانات. ويقع مجمّعها NVA5 إلى NVA7 في مقاطعة لاودن.44ستيرلنغ
    STACK Infrastructureالمطوّرتبني مجمّعات كبيرة وتؤجّرها، ومنها المجمّع المخطّط بقدرة 144 ميغاواط المذكور أعلاه. وأحصى موقع DCD ستة مجمّعات تابعة لـSTACK في شمال فرجينيا في فبراير 2025.23آشبرن الكبرى ومواقع أخرى في شمال فرجينيا23
    QTSالمطوّرتبني مجمّعات كبيرة وتؤجّرها. وقد أنهت مشروع برنس وليام ديجيتال غيتواي في 2 يوليو 2026.45ماناساس (مجمّع مخطّط من 6 مبانٍ على مساحة 105 فداناً)، وستيرلنغ، وآشبرن46
    HITT Contractingشركة المقاولاتمقاول عام.31حرم غينزفيل كروسينغ التابع لـCorscale، غينزفيل
    DPR Constructionشركة المقاولاتالمقاول العام لمجمّع آشبرن نورث التابع لـEquinix ولأجنحة البيانات في لاودن إكستشينج التابعة لـDigital Realty.47آشبرن
    Dominion Energyشركة الكهرباءشركة الكهرباء الرئيسية. تملك خطوط الجهد العالي.32لاودن ومعظم شمال فرجينيا
    NOVECتعاونية مرافقتعاونية يملكها أعضاؤها. زوّدت بالكهرباء 58 مبنى لمراكز البيانات لسبع شركات تقنية (بحسب ما أُفيد في يناير 2025).32أجزاء من مقاطعات كلارك وفيرفاكس وفوكير ولاودن وبرنس وليام وستافورد32

    يعرض هذا الجدول أمثلة، لا كل الشركات. ويقتصر على الأسماء الكبيرة التي تمكّنّا من التحقق منها، حتى 18 أكتوبر 2026. والمواقع هي حيث تفيد التقارير بأن كل شركة تشغّل مواقع أو تستأجرها أو تخطط لها. وبعض الأحجام مأخوذة من صفحات الشركات التي لا تذكر تاريخاً.

    القواعد

    منذ 18 مارس 2025، يحتاج كل مركز بيانات جديد إلى جلسة استماع عامة وتصويت من المجلس.

    الخلاصة: يمكن الآن رفض المشاريع الجديدة، والمقاطعة تعمل على صياغة قواعد أشد صرامة. أما المشاريع المعتمدة سلفاً، أو التي قُدّمت طلباتها مبكراً بما يكفي، فلا تزال ماضية قدماً.

    قبل 18 مارس 2025

    مسموح «بحكم الحق»

    في معظم مناطق المكاتب والصناعة، لم يكن مركز البيانات يحتاج إلى جلسة استماع عامة؛ وكانت المقاطعة تتحقق من مطابقة المخططات لقواعد التقسيم.

    منذ 18 مارس 2025

    باستثناء خاص فقط

    يحتاج كل مركز بيانات جديد إلى استثناء خاص: جلسة استماع عامة تنتهي بموافقة مجلس المشرفين عليه أو رفضه.5

    بيوت من طابقين على شارع متعرّج، وخلفها مبنى طويل لمركز بيانات وراء شريط من الأشجار
    رسم فني. بيوت على شارع متعرّج خلفها مركز بيانات وراء شريط من الأشجار، وهو نوع الموقع الذي وُضع من أجله شرط الارتداد البالغ 200 قدم.

    ما تشترطه القواعد اليوم حين يجاور مركز البيانات المنازل

    • 200 قدمتبتعد المباني 200 قدم على الأقل عن حد الملكية المشترك، ومواقف السيارات 50 قدماً على الأقل.
    • سواتر ترابية وأشجارسواتر ترابية مع أشجار دائمة الخضرة؛ وحيث لا توجد غابة، سواتر بارتفاع 10 أقدام يعلوها سياج ونباتات.
    • 4 جدران عازلة للصوتتُحاط المعدات الميكانيكية الخارجية بحاجز صوتي من الجهات الأربع، ويكون المبنى بينها وبين المنازل.
    • ساعات اختبار المولداتمن 1 مايو إلى 30 سبتمبر: من الساعة 5 مساءً إلى الساعة 7 صباحاً فقط. ومن 1 أكتوبر إلى 30 أبريل: من الساعة 11 صباحاً إلى الساعة 5 مساءً فقط.
    • 55 ديسيبلالحد الأقصى للصوت عند حدود ملكية المنزل، في جميع الأوقات، ويُتحقق منه بدراسات للضجيج قبل البناء وبعده.9

    قانون التقسيم، القسم 4.06.02، اطّلعنا عليه في 18 أكتوبر 2026.6 ويسري شرط الارتداد حين تلامس أرض مركز البيانات منازل، أو مخططات منازل معتمدة، أو أرضاً مخصّصة للسكن، بما في ذلك حين يفصل بينهما طريق، في معظم الحالات.

    مبنى حكومي من الطوب الأحمر والحجر الجيري، مع أعلام وممشى من الطوب في الخريف
    رسم فني. مركز حكومة مقاطعة لاودن في ليسبرغ، حيث يعقد مجلس المشرفين جلسات الاستماع والتصويت الخاصة بمراكز البيانات.

    ما لم يُحسم بعد

    1. المشاريع المشمولة بالقواعد السابقة. الطلبات المقبولة قبل 12 فبراير 2025 والواقعة على بُعد أكثر من 500 قدم من المنازل كان بإمكانها المضي دون جلسة استماع. وفي سبتمبر 2026 أحصى مشرفان 17 منها ما زالت قيد المراجعة، بنحو 11 مليون قدم مربعة، وسأل المجلس مستشاره القانوني عن إنهاء هذا الاستثناء.5
    2. تعليق التصويت. في 15 سبتمبر 2026 صوّت المجلس على النظر في تعليق تصويته النهائي على طلبات مراكز البيانات ومحطات التحويل الكهربائية لمدة تصل إلى 12 شهراً. والتصويت الرسمي مقرر في 20 أكتوبر 2026.7
    3. قواعد أشد صرامة قيد الصياغة. مسودة المقاطعة الصادرة في سبتمبر 2026 ستُبعد محطات التحويل الكهربائية الجديدة 500 قدم عن المنازل، وتُبقي محطات توليد الكهرباء في الموقع على بُعد 200 قدم، وتُلزم كل مقدّم طلب بدراسة الصوت عند المنازل والمدارس الواقعة ضمن 500 قدم. ومن المقرر أن يصوّت المجلس عليها في يوليو 2027.8

    الضجيج

    الحد هو 55 ديسيبل عند حد ملكيتك، لكن الطنين المتواصل لا يُقاس جيداً بعد.

    الخلاصة: تقول المقاطعة إن شكاوى الضجيج من أكثر الشكاوى التي تتلقاها، وكثيراً ما تتعلق بنغمة متواصلة. وقواعدها لا تغطي هذا النوع من الصوت بعد؛ ويُتوقع صدور قواعد جديدة في ربيع 2027 أو صيفه.9

    ما مدى ارتفاع صوت بقوة 55 ديسيبل؟

    • 30 ديسيبلهمس خافت
    • 40 ديسيبلطنين الثلاجة
    • 60 ديسيبلمحادثة عادية
    • 70 ديسيبلغسّالة الصحون، غسّالة الملابس
    • من 80 إلى 85 ديسيبلجزّازة عشب تعمل بالبنزين
    • 95 ديسيبلدراجة نارية
    • حدّ لاودن: 55 ديسيبل

    55 ديسيبل (بترجيح A) هو أقصى ما يُسمح لمركز البيانات بإصداره عند حدّ ملكية المنزل. والحدّ نفسه ليلاً ونهاراً.9

    مستويات الأصوات اليومية هي متوسط المستويات بالديسيبل لدى مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها (CDC)، من صفحة «ما الأصوات التي تسبب فقدان السمع؟» (مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها، صفحة غير مؤرّخة): cdc.gov/nceh/hearing_loss/what_noises_cause_hearing_loss.html. وهذه مستويات قرب مصدر الصوت نفسه. أما حدّ المقاطعة البالغ 55 ديسيبل فيُقاس عند حدّ قطعة الأرض، على ارتفاع 5 أقدام فوق الأرض، لذا استخدم الأشرطة لتكوين فكرة عن شدة الصوت، لا للمطابقة الدقيقة.9 وتمتد الأشرطة من 0 إلى 100 ديسيبل. والجزء الأغمق من كل شريط هو ما يتجاوز الحد.
    بجوار مركز البياناتالحد الأقصى المسموح
    المنازل والأراضي الريفية55 ديسيبل
    الأحياء متعددة الاستخدامات (مراكز البلدات)60 ديسيبل
    المتاجر والمدارس والمكاتب65 ديسيبل
    الأراضي الصناعية70 ديسيبل
    • الحد نفسه ليلاً ونهاراً، ويُقاس عند حد القطعة الأقرب إلى المصدر، على ارتفاع 5 أقدام فوق الأرض.
    • ما لا يُحتسب: المولدات الاحتياطية العاملة في حالة طوارئ أو بطلب من شركة الكهرباء، واختبار المولدات، ومحطات التحويل وخطوط الكهرباء.
    • أكثر من 4,000 مولد احتياطي تخدم مراكز البيانات في المقاطعة، كل منها بحجم شاحنة نقل كبيرة تقريباً؛ ويُختبر معظمها مرة في الأسبوع لمدة ساعة.9
    • الطنين: تقول المقاطعة إن قراءات الديسيبل «لا تلتقط عموماً الضجيج منخفض التردد ولا الانزعاج الذي تسببه الأصوات النغمية المتواصلة».9
    صفوف من وحدات التبريد والمراوح على سطح مستوٍ لمركز بيانات عند الغروب
    رسم فني. صفوف من وحدات التبريد والمراوح على سطح مركز بيانات عند الغروب، وهي مصدر شائع للطنين المتواصل.

    ما سرعة تلاشي الصوت؟ يعتمد ذلك على عدد الآلات.

    الصوت نفسه في البداية، 65 ديسيبل على بعد 100 قدم. من وحدة واحدة، ينخفض تحت حد المنازل البالغ 55 ديسيبل على بعد نحو 320 قدم. ومن صف طويل من مراوح الأسطح، يحتاج إلى نحو 1,000 قدم.69

    • آلة واحدة: أهدأ بمقدار 6 ديسيبل كلما تضاعفت المسافة
    • صف طويل من مراوح الأسطح: أهدأ بمقدار 3 ديسيبل مع كل مضاعفة
    • حد لاودن البالغ 55 ديسيبل عند حدود ملكية المنزل
    405060701002004008001,600~320 قدم~1,000 قدمالمسافة بالأقدام من المعدات (كل خطوة تضاعف المسافة)الديسيبل (dBA)
    حساب توضيحي، لا قياس عند أي مركز بيانات حقيقي. معدلات التلاشي هي القاعدة التقريبية لإدارة الطرق السريعة الفيدرالية للصوت في الهواء الطلق: 6 ديسيبل أقل مع كل مضاعفة للمسافة من مصدر واحد، و3 ديسيبل أقل من صف من المصادر. والعشب والأرض اللينة يخفضان نحو 1.5 ديسيبل إضافية مع كل مضاعفة؛ والجدران والسواتر الترابية وحواجز الأسطح والأشجار تغيّر الصورة أيضاً.69 وتشترط لاودن وفيرفاكس كلتاهما أن تبعد مباني مراكز البيانات المجاورة للمنازل 200 قدم على الأقل.70

    مبانٍ أكثر، صوت أعلى: كل مبنى جديد قد يضيف نحو 3 ديسيبل.

    في مثال مقاطعة برنس وليام نفسه، كل مبنى جديد لمركز بيانات بصخب كل ما هو موجود أصلاً، فيضيف كل منها 3 ديسيبل: فيرتفع حيّ عند 40 ديسيبل إلى 49 ديسيبل. ولو أضاف كل مبنى 40 ديسيبل فقط، لوصل صوت الحي البالغ 40 ديسيبل مع المباني الثلاثة (أربعة أصوات متساوية) إلى نحو 46 ديسيبل بدلاً من ذلك.73

    الديسيبل (dBA)؛ تبدأ الأعمدة من 30 ديسيبل لتظهر الخطوات. هذا نموذج مستشاري المقاطعة من عرض مجلس المشرفين في 18 مارس 2025، لا قياسات في مكان واحد. صوتان متساويان معاً أعلى بنحو 3 ديسيبل من صوت واحد؛ وهذه هي القاعدة وراء كل خطوة.73

    القواعد في الجوار: لاودن وفيرفاكس وبرنس وليام

    القاعدة عند حدود ملكية المنزللاودنفيرفاكسبرنس وليام
    الحد الأقصى المسموح نهاراً (dBA)5560 (من 7 صباحاً إلى 10 مساءً)60
    الحد الأقصى المسموح ليلاً (dBA)5555 (من 10 مساءً إلى 7 صباحاً)55
    حد الطنين المنخفض (موزون C، dBC)لا يوجد بعد؛ قواعد جديدة متوقعة في ربيع أو صيف 2027لا يوجد73 نهاراً، و68 ليلاً، اعتُمد في 28 أكتوبر 2025
    دراسة الضوضاء مطلوبةقبل البناء وبعد الافتتاح بـ1 إلى 12 شهراًقبل اعتماد مخطط الموقع وبعد البناء (قواعد 10 سبتمبر 2024)بموجب قانون الولاية (أدناه)
    اختبارات المولدات الاحتياطيةغير محتسبلا تُحتسب إن كانت من 7 صباحاً إلى 9 مساءً ولمدة 2 ساعات أو أقل في اليوملا يُفحص
    على مستوى الولاية منذ 1 يوليو 2026: قبل إعادة تقسيم المناطق أو منح استثناء خاص لمركز بيانات جديد يُتوقع أن يستهلك 100 ميغاواط أو أكثر، يجب على مقدّم الطلب دراسة أثر صوته على المنازل والمدارس الواقعة ضمن 500 قدم من حدود الملكية (مشروع قانون مجلس النواب 153 ومشروع قانون مجلس الشيوخ 94، وُقّعا في 13 أبريل 2026).72

    المصادر: نظام تقسيم المناطق في لاودن، البند 7.05.03؛9 ونظام الضوضاء في فيرفاكس (الفصل 108.1) وقواعد مراكز البيانات لعام 2024؛70 ونظام الضوضاء في برنس وليام (الفصل 14)، الذي أُقرّ بأغلبية 5 مقابل 2.71

    في السجل الرسمي

    • غريت أوك، قرب ماناساس: في مجمّع مراكز البيانات في Tanner Way 424 مروحة عادم على الأسطح. وسمع خبير الصوتيات لدى المقاطعة نغمة منخفضة عند نحو 90 هرتز، أوضح ما تكون في عمق الحي، على الأرجح لأن حواجز الأسطح تحجب الصوت عن أقرب المنازل (18 مارس 2025).73
    • اختبارات برنس وليام: لم تتجاوز أي من شكاوى الضوضاء من مراكز البيانات البالغ عددها 19 والتي اختُبرت منذ مايو 2026 حدود المقاطعة. ويعتزم المشرفون مراجعة القواعد في 17 نوفمبر 2026 (Potomac Local، 21 أكتوبر 2026).74
    • لاودن: تقول المقاطعة إن شكاوى الضوضاء من أكثر الشكاوى التي تتلقاها تكراراً، وغالباً ما تتعلق بنغمة ثابتة.9
    • مولدات ستيرلنغ: في 16 و17 يوليو 2026، عملت المولدات الاحتياطية في مركز بيانات في ستيرلنغ نحو 24 ساعة؛ وقالت وكالة البيئة في الولاية إنها لا تملك صلاحية إيقافها. وفي 22 يوليو 2026، طلب مجلس لاودن من الموظفين اقتراح سبل لتنظيم المولدات القائمة.75

    منشور، لكن غير مُتحقَّق منه

    • قراءات فردية بأجهزة محمولة، مثل 67.4 ديسيبل في فناء في غريت أوك عام 2022. ليست اختبارات المقاطعة.76
    • أرقام الشركات: دراسة أمازون نفسها لعام 2022 قرب غريت أوك أعطت متوسط 59.1 ديسيبل نهاراً و52.3 ديسيبل ليلاً.76
    • وعود قبل البناء: قدّر مقدّم طلب في شانتيلي الصوت بين 42 و50 ديسيبل في التشغيل العادي، مع منازل على بعد نحو 0.4 ميل (يناير 2024).76

    هل تسمعه في الخارج، عند حد ملكيتك؟

    قدّم شكوى تتعلق بتقسيم المناطق عبر الإنترنت من خلال نظام LEx التابع للمقاطعة، أو اتصل بقسم إنفاذ أنظمة تقسيم المناطق على الرقم 703-777-0103. ويمكن للموظفين الحضور وقياس الضجيج أثناء حدوثه (أيام العمل من الساعة 8:30 صباحاً إلى الساعة 5 مساءً).10

    هل تسمعه داخل البيت والنوافذ مغلقة؟

    اتصل بخط مكتب الشريف لغير الطوارئ على الرقم 703-777-1021 أثناء حدوثه.10

    خطوط الكهرباء

    خطوط الجهد العالي الجديدة: 4 معتمدة، و3 بانتظار قرار الولاية، و2 أخرى مقترحة.

    الخلاصة: تحتاج مراكز البيانات إلى الكهرباء، لذا تتبعها الخطوط ومحطات التحويل. والأبراج الجديدة هنا عادةً أعمدة فولاذية يتراوح ارتفاعها بين 150 و180 قدماً، ولم يُمدّ أيٌّ من الخطوط الجديدة المعتمدة حتى الآن تحت الأرض.11

    خطوط جهد عالٍ جديدة في لاودن، 18 أكتوبر 2026

    • 4وافقت عليها الولاية
    • 3بانتظار قرار الولاية
    • 2خطوط أخرى مقترحة، لم تُقدَّم طلباتها بعد
    رسم مبسّط، وليس بالمقياس. وتُظهر النبضة البنفسجية التيار وهو يسري في الأسلاك. والخطوط الجديدة هنا تُحمل عادةً على أعمدة فولاذية يتراوح ارتفاعها بين 150 و180 قدماً، وتنقل طاقة بجهد 230 أو 500 كيلوفولت.11 والأعداد هي المشاريع الـ9 الواردة في الجدول أدناه، بحالتها حتى 18 أكتوبر 2026.11
    المشروعالموقع (كما تصفه المقاطعة أو شركة دومينيون)الحالة في 18 أكتوبر 2026
    من آسبن إلى غولدنخط جديد بجهد 500 و230 كيلوفولت، و2 محطة تحويلمنطقة آشبرنمعتمد في 5 فبراير 2025؛ وأيّدته المحكمة العليا في فرجينيا في 19 فبراير 2026
    من غولدن إلى مارسخطوط جديدة بجهد 500 و230 كيلوفولت، هوائيةبين محطتي التحويل غولدن ومارس، شرق لاودنمعتمد بأمر نهائي في 29 يونيو 2026 (المسار 3A)
    من مارس إلى ويشينغ ستارخط جديد بجهد 500 و230 كيلوفولت، و2 محطة تحويلمنطقة برامبلتون ودالاسمعتمد في أبريل 2023؛ قيد الإنشاء
    إيفرغرين ميلزخط قصير بجهد 230 كيلوفولت ضمن ممر قائمشرق أركولا بوليفاردمعتمد في أكتوبر 2025
    من موريسفيل إلى ويشينغ ستارخط إضافي بجهد 500 كيلوفولت، بطول 4.8 ميل في لاودن، وأعمدة أطول تحل محل الأبراجممر قائم ينتهي قرب أركولاقيد الانتظار آخر موعد للتعليقات المكتوبة الساعة 5 مساءً في 30 أكتوبر 2026
    من بيكو إلى فايرهاوسخطان إضافيان بجهد 230 كيلوفولت، بطول نحو 1 ميلمن راسل برانش باركواي إلى غلوستر باركواي وباسيفيك بوليفارد، ستيرلنغقيد الانتظار قُدّم الطلب في 8 مايو 2026
    إعادة بناء الخط 514خطوط إضافية بجهد 500 و230 كيلوفولت في الممر نفسه بعرض 250 قدماًنحو 3.5 ميل من نهر بوتوماك جنوباً حتى غوس كريك، شرق ليسبرغقيد الانتظار قُدّم الطلب في 21 مايو 2026
    من غور إلى دابز إلى غوس كريكإعادة بناء خط بجهد 138 كيلوفولت إضافة إلى خط بجهد 500 كيلوفولتنحو 10.5 ميل عبر شمال لاودنمقترح لم يُقدَّم طلبه بعد
    فالي لينك (765 كيلوفولت)من فرجينيا الغربية إلى مقاطعة فريدريك في ماريلاندشمال غرب لاودنمقترح لم يُقدَّم بعد؛ وقد عارضه المجلس بصيغته المقترحة في 15 سبتمبر 2026
    محطة تحويل كهربائية بمحوّلات وهياكل فولاذية بجانب مركز بيانات أبيض طويل
    رسم فني. محطة تحويل كهربائية بجانب مبنى مركز بيانات. وكل مجمّع جديد يحتاج إلى محطة، أو إلى خط جديد يصله بإحداها.
    • الولاية هي التي تقرر المسارات. توافق هيئة الشركات في ولاية فرجينيا على خطوط الكهرباء؛ ويمكن للمقاطعة أن تبدي ملاحظاتها لكن لا صلاحية رسمية لها في القرار، وهي تطلب أن تُمدّ تحت الأرض الخطوطُ التي تمر على بُعد 500 قدم أو أقل من منزل أو مدرسة.11
    • 95 محطة تحويل قائمة ومقترحة في لاودن حتى 1 مارس 2026.9 وتُظهر خريطة GeoVoice من دومينيون مساراتها المقترحة لأي عنوان.14

    الضرائب

    دفعت مراكز البيانات $1.2 مليار في السنة المالية 2026، أي 39% من موازنة المقاطعة.

    الخلاصة: هذا المال هو سبب انخفاض معدل ضريبة المنازل في لاودن كل عام على مدى عقد. ومع ذلك ارتفعت الفواتير مع ارتفاع قيم المنازل، وتحذّر المقاطعة من أن هذا النمو سيستقر.12

    مجمّع طويل لمراكز البيانات بجانب طريق باركواي مزدوج، وبركة وحقول خضراء
    رسم فني. مجمّع مراكز بيانات بجانب طريق باركواي مقسوم في شرق لاودن.
    • $1.3 مليار، أي 40% من الموازنة، هو ما تتوقعه موازنة المقاطعة للسنة المالية 2027 من مراكز البيانات (اعتُمدت في 7 أبريل 2026).
    • متوسط فاتورة صاحب المنزل ارتفع مع ذلك من نحو $6,280 إلى نحو $6,421 للسنة الضريبية 2026، لأن متوسط القيمة المقدّرة للمنزل ارتفع من $780,100 إلى $798,400.
    • والسيارات أيضاً: انخفض معدل ضريبة المركبات إلى $3.09 لكل $100 في 2026، مع خطة لخفضه إلى $2.94 في 2027.
    • تحذير المقاطعة: إيرادات معدات مراكز البيانات «ستستقر خلال السنوات الخمس إلى الـ10 المقبلة»، وقد يحتاج المجلس حينها إلى رفع معدلات ضريبة المنازل أو المركبات إن لم يُضبط الإنفاق.12

    قيم المنازل

    هل تخفض مراكز البيانات أسعار المنازل القريبة منها؟ الأدلة حتى الآن قليلة ومتضاربة.

    الخلاصة: لا تُظهر أي دراسة انخفاضاً كبيراً في أنحاء لاودن، وتجد دراسة واحدة انخفاضاً صغيراً بجوار المشاريع المعلنة حديثاً مباشرة. وأهم ما في الأمر هو الشارع نفسه: المنظر، والصوت، وما هو مخطط في الأرض المجاورة.

    بيوت مغطاة بالثلج في شارع مغلق النهاية، وخلف صف من الأشجار دائمة الخضرة قاعات كبيرة لمراكز البيانات
    رسم فني. بيوت في شارع مغلق مكسوّ بالثلج، وخلف الأشجار دائمة الخضرة مبانٍ لمراكز البيانات.

    مقاطعة لاودن، صفحة غير مؤرخة اطّلعنا عليها في أكتوبر 2026

    لا خصم ظاهر

    تستند التقييمات إلى المبيعات، و«لم تعكس الأسعار خصومات ملحوظة بسبب المجاورة لمركز بيانات». وتضيف المقاطعة أن ذلك قد يتغير لو كان أمام المشترين عدد أكبر من المنازل للاختيار منها.13

    جامعة جورج ميسون، أغسطس 2025

    لا انخفاض قابل للقياس في المتوسط

    وجدت دراسة لمبيعات عام 2023 في أنحاء شمال فرجينيا أنه لا يوجد دليل إحصائي على أن القرب من مركز بيانات يخفض قيم المنازل. وهي مذكرة بحثية قصيرة، لم تخضع لمراجعة الأقران.13

    ورقة عمل، يناير 2026

    أقل بنحو 2.8% في نطاق نصف ميل

    استناداً إلى مبيعات لاودن، تجد الدراسة أن المنازل الواقعة ضمن 0.5 ميل من مركز بيانات معلن بيعت بأقل بنحو 2.8% من منازل مماثلة أبعد قليلاً. ولم تخضع بعد لمراجعة الأقران.13

    ووصلت دراسة ولاية فرجينيا لعام 2024 (JLARC) إلى النتيجة نفسها: «لا يوجد بعد دليل» على تأثير في قيم إعادة البيع، فيما يقول بعض السكان القريبين إن الضجيج المستمر يؤثر في راحتهم وصحتهم.4

    الصورة الأشمل

    تضخّ مراكز البيانات ملايين الدولارات في الأرض وفي موازنة المقاطعة، أما الكلفة التي يتقاسمها الجميع فهي شبكة الكهرباء.

    الخلاصة: يذهب المال الأكبر إلى ملّاك الأراضي القادرة على الفوز بتصنيف مراكز البيانات وبالكهرباء، وإلى موازنة المقاطعة. وأكبر خطر مشترك هو فاتورة الكهرباء مع توسّع الشبكة. وتدفع قواعد الولاية الجديدة الآن بجزء أكبر من تلك الكلفة على أكبر المستهلكين. ولا شيء من ذلك مضمون: فصفقات الأراضي قد تنهار، والمقاطعة تتوقع أن تستقر عائداتها الضريبية من مراكز البيانات.

    بكم بيع الفدان، أو بكم عُرض

    مقاطعتا لاودن وبرنس وليام، من 2023 إلى 2026، بالدولار للفدان

    • أرض مماثلة، غير مصنّفة لمراكز البياناتتقدير مقاطعة لاودن، صفحة غير مؤرّخة اطّلعنا عليها في 18 أكتوبر 2026

      من $300,000 إلى $500,00048

    • عقود ديجيتال غيتواي، برنس وليامأسعار العقود من 2023. أُلغي تعديل التصنيف لاحقاً، فلم تُستكمل هذه الصفقات.

      من $315,000 إلى $900,00053

    • ديفلن تك بارك، بريستو، برنس وليامأمازون، نحو 189 فدان مقابل $700 مليون، خريف 2025

      نحو $3.7 مليون51

    • متوسط بيع أرض لمراكز البيانات، لاودنتقرير التقييم في المقاطعة، فبراير 2026

      $3.76 مليون49

    • توين كريكس، شرق ليسبرغ97 فداناً مقابل $615 مليون، 3 نوفمبر 2025، رقم قياسي في المقاطعة

      نحو $6.3 مليون50
    يُظهر طول الشريط السعر للفدان. وأطول شريط نحو $6.3 مليون. والأشرطة الرمادية لأراضٍ لم تُبع كأراضٍ لمراكز البيانات. وأرقام الفدان لديفلن تك بارك وتوين كريكس هي من حسابنا بقسمة السعر المعلن على عدد الفدادين المعلن. وتقول المقاطعة إن أسعار أراضي مراكز البيانات تتوقف على المساحة، والطاقة الاستيعابية، وما إذا كانت الأرض جزءاً من تجميع لقطع أراضٍ، ومدى قربها من الكهرباء والألياف الضوئية والمياه.49

    الفرص

    • أرض تساوي أضعافاً كثيرة. في مقاطعة لاودن، يمكن أن تُباع القطع التي يُحتمل السماح فيها بإنشاء مراكز البيانات بما بين $2 مليون و$6 مليون للفدان. أما الأرض ذات الخصائص المماثلة غير المصنّفة لمراكز البيانات فقد تُباع بـ$300,000 إلى $500,000 للفدان.48
    • قفزة بعشرة أضعاف في أربع سنوات. بيعت أرض توين كريكس شرق ليسبرغ بـ$615 مليون في 3 نوفمبر 2025. وكان البائع قد دفع $57 مليون لتجميع قطع الأرض على طريق كوكران مِل قبل أربع سنوات.50
    • أرض سكنية تحوّلت إلى أرض لمراكز البيانات. خطّطت شركة بناء منازل أولاً لإنشاء 516 بيتاً مستقلاً في ديفلن تك بارك في بريستو، ثم حصلت على موافقة المقاطعة في أواخر 2023 للتحوّل إلى مراكز البيانات. واشترت أمازون 189 من فداناتها البالغة 270 مقابل $700 مليون في خريف 2025.51
    • وظائف، معظمها في مهن البناء. تحصي لاودن أكثر من 17,000 وظيفة مباشرة وغير مباشرة مرتبطة بمراكز البيانات حتى 1 مارس 2026.54 وعلى مستوى الولاية، تأتي 59,000 من نحو 74,000 وظيفة سنوية من بناء مراكز البيانات لا من تشغيلها (JLARC، 2024).55
    • معدل ضريبة أقل على المنازل. ضرائب مراكز البيانات هي السبب الرئيسي في انخفاض معدل ضريبة العقار في لاودن كل عام على مدى عقد. والأرقام في قسم الضرائب.

    المخاطر

    • فواتير الكهرباء. وجدت دراسة ولاية فرجينيا لعام 2024 أن العميل السكني النموذجي لدى دومينيون إنرجي قد يشهد ارتفاعاً في التكاليف المرتبطة بالتوليد والنقل يُقدَّر بـ$14 إلى $37 شهرياً بالدولار الثابت (الحقيقي) بحلول 2040، بحسب حجم ما يُبنى من طلب مراكز البيانات.55 وبصورة منفصلة، رفع قرار التعرفة الصادر عن هيئة الشركات في الولاية (SCC) في 25 نوفمبر 2025 فاتورة المنزل النموذجي بـ$11.24 شهرياً في 2026 و$2.36 في 2027، لتغطية جميع تكاليف دومينيون، لا مراكز البيانات وحدها.56
    • الصفقات قد تنهار. وقّع أكثر من 100 من ملّاك الأراضي في برنس وليام على البيع لمشترين من مراكز البيانات في ديجيتال غيتواي. فألغت المحاكم تعديل التصنيف، وفي 29 يوليو 2026 عادت الأرض إلى تصنيفها السابق.52 وخلال الانتظار، ارتفع تقييم أرض أحد الملّاك البالغة 131 فداناً من $3.2 مليون إلى $50.1 مليون.53
    • تباطؤ أو بناء مفرط. إذا فتر الطلب على حوسبة الذكاء الاصطناعي، فقد تُترك الشبكة التي بُنيت لأجلها ليدفع ثمنها آخرون. وتقول دومينيون إن قواعدها الجديدة لأكبر المستهلكين اعتباراً من يناير 2027 (عقود مدتها 14 عاماً، وضمانات، ورسوم دنيا) مصمّمة لتقليل الدعم المتبادل بين فئات التعرفة والتكاليف العالقة معاً.57 وفي الوقت الحالي، المساحات شحيحة: كانت نسبة الشغور في مراكز البيانات في شمال فرجينيا 0.24% في النصف الأول من 2026 (CBRE).63
    • المياه. في اليوم العادي، تستهلك مراكز البيانات في لاودن 9% من إجمالي استهلاك مياه الشرب. كما أرسلت لاودن ووتر أكثر من 750 مليون غالون من المياه المعاد تدويرها إلى نحو 40 عميلاً في 2025.61
    • الخطوط ومحطات التحويل والضجيج. تسعة مشاريع لخطوط الجهد العالي معتمدة أو قيد الانتظار أو مقترحة في لاودن. انظر خطوط الكهرباء والضجيج.

    النظرة البعيدة

    • الكهرباء تحدّد الإيقاع. كان لدى دومينيون نحو 53.8 غيغاواط من طلب مراكز البيانات في مرحلة ما من التعاقد في يوليو 2026، منها 12 غيغاواط بموجب اتفاقيات خدمة موقّعة.62 وتقول الشركة إن وصول الكهرباء إلى العملاء في قائمة الانتظار سيستغرق نحو سبع سنوات (بحسب ما نُشر في 16 أكتوبر 2026).64
    • العائدات الضريبية تستقر. تتوقع المقاطعة أن تبلغ إيرادات معدّات مراكز البيانات حدّها الأعلى خلال 5 إلى 10 سنوات، وتقول إن معدلات ضريبة المنازل أو السيارات قد تحتاج حينها إلى الارتفاع إن لم يُضبط الإنفاق. انظر الضرائب.
    • المباني الأقدم أمام خيار. تحتاج أحدث رقائق الذكاء الاصطناعي إلى كهرباء وتبريد أكثر بكثير لكل خزانة خوادم. ووجدت تقارير القطاع في يوليو 2026 أن استيعاب الكثافات المتصاعدة بسرعة للذكاء الاصطناعي يتطلب عادةً إعادة تصميم شاملة للبنية الكهربائية الكاملة للقاعة. فتوقّع تجديدات أو إعادة بناء أو استخدامات جديدة في المجمّعات الأقدم خلال السنوات الـ10 إلى 20 المقبلة.68
    • النمو يتجه إلى الخارج. وافق مشرفو مقاطعة ستافورد على مجمّع مساحته 590,000 قدم مربعة على نحو 121 فداناً في 8 أكتوبر 2026.65 وقدّمت مايكروسوفت في سبتمبر 2026 طلباً لبناء مبنيين على أرضها في غينزفيل في برنس وليام.66 وتحصي مجموعة بيئية أكثر من 10 مليون قدم مربعة معتمدة في كلبيبر.65
    • قيود إضافية ممكنة. يصوّت مجلس لاودن في 20 أكتوبر 2026 على تعليق التصويت على مراكز البيانات (انظر القواعد). ويوصي عضو في مجلس شيوخ الولاية من لاودن بوقف مؤقت لثلاث سنوات في دورة يناير 2027.64

    ما لا يراه معظم الناس

    1. معظم الضريبة على الحواسيب، لا على المباني. تتوقع موازنة لاودن المعتمدة للسنة المالية 2027 نحو $1.3 مليار من الضرائب المحلية من مراكز البيانات: $879 مليون من ضرائب الممتلكات الشخصية على معدّات الحواسيب و$417.7 مليون من ضرائب العقار على المباني والأرض. أي إن نحو ثلثيها يتوقف على تركيب الخوادم واستبدالها (من حسابنا).60
    2. تستخدم قليلاً من خدمات المقاطعة. في أبريل 2025 قال مدير التنمية الاقتصادية في المقاطعة إن مراكز البيانات تعيد $26 من الإيرادات مقابل كل $1 تنفقه المقاطعة على خدماتها لها. وهذا تقديره، لا نتيجة تدقيق.67
    3. معظم الوظائف وظائف بناء. أحصت دراسة JLARC لعام 2024 59,000 وظيفة سنوياً من بناء مراكز البيانات في فرجينيا و15,000 من تشغيلها، منها 4,400 وظيفة مباشرة في مراكز البيانات.55
    4. قد يتأخر السجل الضريبي عن السوق بـ10 أضعاف. قبل أن تُباع توين كريكس بـ$615 مليون في نوفمبر 2025، كانت قطع الأرض المجمّعة مسجّلة في السجلات الضريبية بقيمة $59.8 مليون، أي أقل من 10% من سعر البيع في السوق.50
    5. كبار المستهلكين يُلزَمون بدفع حصة أكبر من شبكتهم. اعتباراً من 1 يناير 2027، ينتقل العملاء الذين يستهلكون 25 ميغاواط أو أكثر إلى فئة تعرفة خاصة بهم.56 وفي 31 يوليو 2026 أمرت هيئة الشركات في الولاية (SCC) أيضاً بأن يدفع كبار المستهلكين الجدد ثمن محطات التحويل والخطوط التي تُبنى لربطهم وحدهم، وخفّضت زيادة مقرّرة على المنازل في رسم النقل لدى دومينيون من $2.90 شهرياً إلى $0.94 شهرياً.58
    6. الولاية تفرض الآن ضريبة على كهربائها. اعتباراً من 1 يوليو 2026، يجب على كل مشغّل لمركز بيانات دفع ضريبة على استهلاك الكهرباء قدرها $0.011 لكل كيلوواط ساعة مستهلكة في كل مركز بيانات في فرجينيا كل شهر. وأبقت الولاية على إعفاء معدّات مراكز البيانات من ضريبة المبيعات.59

    من يربح، ومن يدفع

    مَنما يكسبونهما يتحمّلونه
    مالكو الأراضي التي يمكن أن تحصل على تصنيف مراكز البيانات وعلى الكهرباءأسعار بيع من $2 مليون إلى $6 مليون للفدان في لاودن48سنوات من الانتظار، ومخاطر قضائية، وتقييمات أعلى ما دام طلب إعادة التصنيف معلّقاً5253
    أصحاب المنازل في لاودن عموماًمعدل ضريبة عقارية انخفض كل عام طوال عقد (الضرائب)ومع ذلك ارتفعت الفواتير مع التقييمات، وتحذّر المقاطعة من أن المعدلات قد تحتاج إلى الارتفاع حين تستقر الإيرادات (الضرائب)
    المنازل المجاورة لمباني مراكز البيانات الجديدة وخطوط الكهرباء ومحطات التحويلمعدل الضريبة المنخفض نفسه الذي يدفعه الجميعتغيّر الإطلالة، وطنين متواصل، وأعمال البناء، وأعمدة أطول (الضجيج، خطوط الكهرباء). والأدلة على الأسعار متباينة (قيمة المنازل)
    عمّال حِرف البناءمعظم وظائف القطاع: 59,000 وظيفة سنوياً في فرجينيا من أعمال البناء55العمل يتبع المشاريع الجديدة، والمشاريع الجديدة تمتد إلى مقاطعات أخرى65
    كل عملاء دومينيون في فرجينياوجدت لجنة JLARC أن مراكز البيانات تدفع اليوم كامل تكلفة خدمتها، وأن القواعد الجديدة تنقل إليها حصة أكبر من تكلفة الشبكة5558زيادة من $14 إلى $37 شهرياً بحلول 2040 لتوليد الكهرباء ونقلها، بقيمة الدولار اليوم (تقدير JLARC)55

    تملك أرضاً، أو بيتاً قرب مشروع مخطّط له، أو تريد الشراء قرب مشروع كهذا؟

    الأرقام أعلاه على مستوى المقاطعة. أما في العقار الواحد، فالشارع هو الذي يحسم: ما تصنيف الأرض المجاورة، وما المعتمد بالفعل، وأين يُخطَّط لخط الكهرباء التالي، وهل يمكن أصلاً أن تصل الكهرباء إلى الموقع. أرسل لي العنوان وسأتحقق منه معك، بالإنجليزية أو العربية.

    هذا القسم معلومات عامة، وليس نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية. فالأسعار والقواعد والقضايا المنظورة أمام المحاكم تتغير. تحدّث إلى محاميك أو مستشارك الضريبي أو المثمّن الخاص بك قبل أن تتخذ أي خطوة.

    أسئلة

    ما يسأل عنه الناس بشأن مراكز البيانات في مقاطعة لاودن.

    كم عدد مراكز البيانات في مقاطعة لاودن؟

    تُحصي مقاطعة لاودن نحو 233 مبنى لمراكز البيانات قائماً أو قيد الإنشاء، بمساحة تقارب 56.5 مليون قدم مربعة، حتى 1 مارس 2026. وهناك مبانٍ أخرى عددها 116 (35.7 مليون قدم مربعة) معتمدة لكن لم تصدر لها رخصة بناء بعد، و21 طلباً (20.7 مليون قدم مربعة) تنتظر تصويت المجلس. وتقول المقاطعة إنها لا تتوقع أن يُبنى كل مشروع معتمد.

    أين تقع مراكز البيانات في مقاطعة لاودن؟

    تقع كلها تقريباً في شرق لاودن، بين ليسبرغ وآشبرن وستيرلنغ ومطار دالاس. وبحسب مناطق التخطيط في المقاطعة، يقع نحو 64% من المساحة المبنية في منطقة آشبرن، و17.5% في دالاس، و9.7% في ستيرلنغ، و8.8% في ليسبرغ (بيانات قطع الأراضي في المقاطعة حتى 1 مارس 2026). ولا يسمح التقسيم الريفي الذي يغطي نحو ثلثي المقاطعة بإقامة مراكز البيانات.

    كيف أعرف إن كان هناك مركز بيانات قرب بيت في لاودن؟

    افتح خريطة مقاطعة لاودن المجانية «مراكز البيانات القائمة والمحتملة» (Existing & Potential Data Centers) وابحث عن العنوان. انظر في محيط نصف ميل تقريباً حوله بحثاً عن قطع أراضٍ مبنية أو معتمدة، وفعّل طبقتي «قيد الإجراءات التشريعية» (In Legislative Process) و«محطات التحويل» (Substations) لرؤية الطلبات المعلّقة، وفعّل طبقة «مناطق التقسيم التي تسمح بمراكز البيانات بموجب استثناء خاص» (Zoning Districts Allowing Data Centers by SPEX) لرؤية الأراضي التي يمكن أن يُقدَّم عليها طلب مستقبلاً، وتحقّق من خريطة GeoVoice لدى دومينيون إنرجي لمعرفة خطوط الكهرباء المقترحة.

    ما أقرب مسافة من البيوت يمكن أن يُبنى عليها مركز بيانات في لاودن؟

    عندما يكون عقار مركز البيانات مجاوراً لبيوت، أو لمخططات سكنية معتمدة، أو لأرض مخصّصة للسكن، يشترط قانون التقسيم في لاودن أن تبتعد المباني 200 قدم على الأقل عن حد الملكية المشترك، مع سواتر ترابية وحاجز من الأشجار دائمة الخضرة وجدران عازلة للصوت حول المعدات الخارجية. ومنذ 18 مارس 2025، يحتاج كل مركز بيانات جديد أيضاً إلى استثناء خاص: جلسة استماع عامة وتصويت من مجلس المشرفين.

    ما مدى الضجيج المسموح به لمركز بيانات بجوار بيتي؟

    الحد في لاودن هو 55 ديسيبل بترجيح A عند حد ملكية البيت، وهو نفسه ليلاً ونهاراً. وتُستثنى المولّدات الاحتياطية العاملة في حالات الطوارئ، واختبار المولّدات، ومحطات التحويل وخطوط الكهرباء. وتقول المقاطعة إن قراءات الديسيبل لا تلتقط عموماً الضجيج منخفض التردد أو الطنين المستمر؛ ويُتوقع صدور قواعد لهما في ربيع 2027 أو صيفه.

    هل تخفّض مراكز البيانات قيمة البيوت في لاودن؟

    الأدلة قليلة ومتضاربة. تقول مقاطعة لاودن إن أسعار البيع لم تُظهر خصماً للبيوت المجاورة لمراكز البيانات، ولم تجد مذكرة لجامعة جورج ميسون عن مبيعات 2023 دليلاً إحصائياً على انخفاض القيم. أما ورقة عمل صدرت في يناير 2026 واعتمدت على مبيعات في لاودن، فوجدت أن البيوت الواقعة ضمن نصف ميل من مركز بيانات أُعلن عنه حديثاً بيعت بأقل بنحو 2.8%. ولم تخضع أيّ من الدراستين لمراجعة الأقران.

    هل تخفّض مراكز البيانات ضرائب العقار في لاودن؟

    دفعت مراكز البيانات $1.2 مليار ضرائبَ على الممتلكات في السنة المالية 2026، أي 39% من موازنة المقاطعة، وتنسب إليها المقاطعة الفضل في خفض معدل ضريبة العقار من $1.145 لكل $100 من القيمة المقدّرة في 2016 إلى $0.805 في 2026. ومع ذلك ارتفعت الفواتير مع ارتفاع قيم البيوت، وتحذّر المقاطعة من أن نمو إيرادات مراكز البيانات سيستقر خلال خمس إلى 10 سنوات.

    هل يمكن بناء مركز بيانات في غرب لاودن؟

    ليس وفق التقسيم الحالي. تقول مقاطعة لاودن إن مراكز البيانات لا تقوم إلا على أراضٍ مخصّصة للمكاتب والصناعة، وإن التقسيم الريفي الذي يغطي نحو ثلثي المقاطعة، ومعظمه في الغرب، لم يسمح بها قط. أما خطوط الكهرباء فأمر مختلف: فهناك خطّا جهد عالٍ مقترحان سيعبران شمال لاودن وشمالها الغربي.

    خطوتك التالية

    هل تفكّر في شراء بيت في شرق لاودن؟ أرسل لي العنوان.

    سأطابقه مع خريطة مراكز البيانات في المقاطعة، وخطط خطوط الكهرباء، وتقسيم الأرض المجاورة. وأجيب بالإنجليزية أو العربية.

    تابع الاستكشاف

    المزيد عن السكن في شرق لاودن.

    دليل المقاطعة

    مقاطعة لاودن

    جميع البلدات، وعددها 15، والأسعار والمدارس والضرائب.

    افتح الدليل     دليل البلدة

    آشبرن

    أسعار البيوت، والمدارس، والخط الفضي.

    افتح صفحة البلدة     دليل البلدة

    ستيرلنغ

    أسعار البيوت، والمدارس، ومطار دالاس.

    افتح صفحة البلدة     الضرائب

    ضريبة العقار في مقاطعة لاودن

    المعدلات، ومواعيد الاستحقاق، وما ستدفعه.

    افتح الدليل

    تابع القراءة